高松市の不動産売却は売りま専家

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高松市の固定資産税が値上げ??

高松市で不動産を持っている方は、また(※1)固定資産税で悩まされそうです。

高松市の慢性的な財源不足解消のために、自主財源の充実・強化策を協議する検討委員会が開かれました。
固定資産税の税率引き上げを中心とした中間取りまとめが採択されました。
0.1~0.2%程度の税率上乗せで、約18億~37億円の増収を期待しています。
本年度中に、財源保護策として大西市長に提言する予定です。

市では支出の削減に取り組んでいますが、社会保障費の増加や地方交付税の減額などで、財源不足を補う財政調整基金(市の貯金)を切り崩しています。
基金は2014年度以降の5年間で半減しています。

こうした状況下で、18年度1年間の基金の減少額(25億円)を目安に、今年7月から新たな財源確保策を議論してきました。
固定資産税の税率引き上げのほか、数多くの類似都市が課税する(※2)「都市計画税」も候補となりましたが、導入に課税対象の整理などに課題があるとして見送られました。

市の固定資産税は(※3)標準課税(1.4%)を適用しており、税収は18年度決算で約257億円です。
検討委は税率を0.1%上乗せすると約18億円、0.2%で約37億円の増収になり、「景気変動による影響も受けにくく、安定的な財源」としている。
全国では153自治体が税率上乗せを実施されています。
一方、市の中期財政収支見通しでは20年度に約78億円、今後4年間で計約383億円の財源不足となっていて、中間取りまとめでは、財源不足の拡大も念頭にさらなる検討の必要性についても話されています。

いつまで増税が続くのでしょうか・・・。

(※1) 固定資産税・・・土地・家屋を持っている人が、その土地・家屋の価格を基に算定された税額を土地・家屋がある市町村に納める税金。
(※2) 都市計画税・・・家屋や商業施設が密集している、または密集させる計画がある「市街化区域」内に土地・建物を所有している人が固定資産税とは別に納める税金。走路や上下水道の整備に使われるとされる。
(※3) 標準課税・・・・市町村が算定した土地・家屋の価格にかける税率。価格に税率をかけたものが固定資産税額になる。税率は基本的に1.4%で、これが標準課税とよばれる。税率は市町村で自由に決めることが出来る。

相続時精算課税制度を使うと贈与税がかからない?

不動産など分配しにくい財産は生前贈与することにより、相続争いを防ぐこともでき、受贈者は早めに財産を活用することもできます。
生前贈与をすると、贈与を受けた時点で贈与税の支払いが必要になります。
自分の意識がはっきりしている生前に財産を分配したいけれど、贈与税は相続税に比べると税率が高く控除額も低いので、結局先延ばし・・・ということになっていませんか。
しかし、相続の時に相続税を納める形にできる「相続時精算課税制度」を使えば、贈与税がかからず贈与を行えることもあります。

では、相続時精算課税制度とはどのようなものでしょうか。
この制度は、相続が発生した時に、生前贈与した分もまとめて税金を精算する制度です。
制度の適用される対象は、贈与者が60歳以上の親または祖父母、受贈者が20歳以上の子や孫です。
受贈者である子や孫が、相続時精算課税制度を適用させるのか、普通に贈与税を納付するのか選ぶことができます。
贈与の場合、年110万円までは贈与税がかかりません。
基礎控除額である年110万円を超えた部分に対して、10~55%の贈与税が課税されます。
相続税精算課税制度を選ぶと、総額2,500万円までは贈与税非課税となり、2,500万円を超えた部分に対して一律20%の贈与税が課税されます。
贈与者が亡くなった時に相続開始となりますが、相続税の計算は生前贈与された財産を加算して行います。
先に2,500万円を超えた部分に対する税率20%の贈与税を支払っている場合は、相続税からその贈与税を差し引いて額が、最終的に支払わなければならない相続税になります。

相続時精算課税制度を使うメリットとしては、贈与者が高齢で、毎年贈与税の基礎控除額110万円の範囲内で少しずつ贈与していると時間的に間に合わない場合に短期で多額の財産を贈与が出来ます。
また、不動産など分配が難しい財産を早めに分配の決定が出来ます。
また、相続時精算課税制度では、財産は贈与を受けた時の時価を基に税金を計算しますので、将来的に値上がりが見込める土地などの場合は、贈与時から相続時に値上がりした分の税金が安くなります。

しかし、この制度を使う注意点もあります。
まず、相続時精算課税制度を選択し、税務署に届け出をすると、後で毎年110万円以下なら贈与税が課税されない暦年贈与に戻すことができません。
毎年110万円まで贈与税がかからないか、短期贈与で2,500万円まで贈与税がかからないか、どちらかを選択しなければなりません。
また、相続時精算課税制度で小規模宅地等の特例の適用要件を満たす宅地を贈与を受けても、相続が発生した時には小規模宅地等の特例は適用されなくなります。

贈与税がかからないといっても、相続税はかかります。
財産の総額を確認した上で、生前贈与するとしたらいくらまでするのか、どのくらいの期間でするのかをしっかり検討して、相続時精算課税制度を利用するか考えることが必要です。

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空き家を売ったら3000万円控除できる方法を知りたい。

空家の3000万円の特別控除という制度があります。
マンションは対象外ですが、一戸建を売却する時に有効な相続対策です。
特別控除を受けるための条件をおさらいしてみましょう。

重要な点は「相続してから3年までに売却」「相続後、使用していない(空き家の)まま」「(解体して売却する時は)解体の証拠(請負契約書や写真)」です。

控除の期間は、被相続人の死亡した日から3年目の年末までに売却することです。
これを超えると特別控除できなくなります。

特別控除を受ける条件は他にもあります。
①売却した不動産を相続又は遺贈により取得したこと
②前所有者(被相続人)の居住用家屋とその敷地の両方を売却したこと
③売却した不動産に被相続人が亡くなる直前まで住居として1人で住んでいたこと
④特別控除の特例の適用をうけていないこと
⑤売却先は第三者であること
⑥売却金額が1億円以下であること

さらに条件はあります。
建物を解体して売却する時は
①建物が昭和56年5月31日以前に建築されていること
②相続から解体まで空き家だったこと
③その場所で事業や賃貸、住んでいたりしなかったこと

家をそのままで売却する場合は
①家は昭和56年5月31日以前に建築されたもので、耐震基準に適合していること
②相続から譲渡まで空家だったこと

すべての条件があえば、控除の対象になります。

それでは手続きはどうしたらよいのでしょう。

市町村から「被相続人居住用家屋等確認申請書」をもらいます。
もらうために、下記に書類を準備しましょう。
(市町村によって多少異なりますので、必ず市町村に確認してください。)
①被相続人の除票住民票の写し
②相続人の住民票の写し
③売買契約書の写し
④(解体をして売却する時は)解体業者との請負契約書
⑤(解体して売却する時は)解体後の更地の写真
⑥ 固定資産税課税台帳の写し

さらに手続きが必要です。
「被相続人居住用家屋等確認申請書」をもらったら、下記の書類を準備しましょう。
①登記簿謄本(買主の名義になっているもの)
②売買契約書の写し
③譲渡所得の内訳書(土地建物用5面)
これだけ揃えておき、売却した年の確定申告の時期に税務署に提出してください。

当社にて相続不動産を売却したお客様で手続きにご不安な場合は、ぜひご相談ください。
当社で売却していなくても、ご相談はうけたまわりますので、お気軽にご連絡ください。

会社で計上している借上社長宅、賃料は適正ですか?

今話題のカルロス・ゴーン氏ですが、自宅も会社のお金を流用して購入したとかしてないとか・・・。
実際に、会社が建てたり賃借した住居を、社長や役員が自宅として借りることはあります。
その場合、土地建物の不動産取得税や登録免許税、建物の減価償却、修繕費など不動産に関する費用は会社の損金として計上することが出来ます。
社長や役員は、会社に賃料を支払わなければいけません。

賃料の計算は、小規模住宅か、会社所有か会社が賃借しているかで変わってきます。
①小規模住宅の賃料
(その年度の建物の固定資産税課税標準額×0.2%)+(建物の総床面積/3.3㎡×12)+(その年度の土地の固定資産税課税標準額×0.22%)
②会社所有の小規模以外の住居
(その年度の建物の固定資産税課税標準額×12%÷12)+(その年度の土地の固定資産税課税標準額×6%÷12)
③会社賃借の小規模以外の住居
会社が支払う賃借料×50% または 会社所有の小規模以外の住居と同じ金額

会社賃借の場合は、会社が支払う賃借料×50%として計算することが多いですが、固定資産税課税標準額から求める金額の方が安いことが多いです。
固定資産税課税標準額は、平成15年4月から地方税法第382条3、地方税施工令第52条15により賃借人でも市役所で入手できます。

アーバンレック売りま専家では、不動産の売買をはじめ不動産コンサルもしています。
香川県内・高松市内での法人借上の社宅の賃料見直しなど、弁護士と一緒に行っています。
お気軽にご相談ください。

相続した空き家は今年中に売却した方がお得なの?②

2016年より、家を相続・売却した時に、条件を満たせば譲渡税3000万円控除が受けられるとご紹介しました。
相続した空き家は今年中に売約した方がお得なの?
条件としては「被相続人が相続開始(亡くなる)直前まで、その家で1人暮らしをしていた」ことが条件になっていましたが、実際は、高齢に被相続人である親は老人ホームに入っていることも多く、なかなか利用できない特例でした。

2019年4月1日よりハードルが下がりました。
「被相続人が介護保険法による要介護認定を受け、相続開始の直前まで老人ホームに入所」し、「老人ホーム入所後、相続開始直前まで、被相続人がその家屋を一定の使用し、被相続人以外が住んでいない」という条件を満たせば、特別控除が受けられることになりました。
2016年1月2日以降の相続で2019年4月1日より2019年12月31日までの売却(ただし、相続した日から3年以内に売却しなければいけません。)ならば控除を受けられる可能性があります。

その他、不動産購入に関する疑問があれば、お気軽にアーバンレック売りま専家までご相談ください。
香川県内、高松市内の相続不動産の売買のご紹介もさせていただきます。

お父さんに援助してもらうなら、消費税増税後がお得?

人から財産をもらうと贈与税を払わないといけません。
1年間にもらった合計が110万円以下なら贈与税はかかりません。
住宅の購入・新築・増改築のための資金を親・祖父母からもらうと、一定額まで贈与税がかかりません。
「住宅取得等資金贈与の非課税」制度です。

贈与税がかからない金額は、入などの契約日や購入する消費税率でも変わってきます。
消費税8%の場合
2016年1月1日~2020年3月31日 非課税額 1,200万円
消費税10%の場合
2019年4月1日~2020年3月31日 非課税額 3,000万円
(いずれも、耐震等級や高齢者等配慮対策等級などの基準を満たした場合)
2019年3月31日までの契約は引き渡しが2019年10月1日以降(消費税増税後)になっても消費税8%の扱いを受けます。
消費税8%では110万円+1,200万円=1,310万円まで、消費税10%で110万+3,000万円=3,110万円までが非課税扱いになります。

ただし、子の所得や年齢、贈与から所有・居住までの日数など細かい規定もあるので確認が必要です。

特例を使っての不動産売買のご相談はアーバンレック売りま専家までぜひご相談ください。

不動産の仕事をしているのに、従業員として認められないの?

不動産を賃貸して所得があれば、節税のために青色申告を選択します。
その時に、妻や親族を青色事業専従者(従業員)として給与を支払っていることがあります。
しかし、青色事業専従者として認められず、給与が経費とみなされない場合もあります。

今回のケースは、下記の物件を所有・賃貸し、妻に従業員として給与を支払っていました。
・ビル(6階建) ・ビル(4階建) ・貸土地  ・駐車場(54区画)
妻の業務は以下の通りです・
・不動産管理台帳記載 ・賃料の集金、領収証の発行 ・賃料未納者への督促
・賃借人との契約書作成 ・駐車場の見回り、草取り
業務の内容は不動産管理会社の通常業務と変わりません。

しかし、平成7年5月裁決では、業務量も小さく、青色事業専従者としては認められない、とされました。
青色事業専従者として認められるには、不動産の規模が大きく、1日中その仕事にかかりきりでないと難しいようです。

香川県内・高松市内の家・土地の売却、それにともなう不動産管理のご相談はアーバンレック売りま専家までお願いします。

家を買った金額がわからないと、売る時に税金が高くなる?

不動産を売却すると、売却で手に入れたお金に譲渡税という税金がかかります。
譲渡税は下記にように計算されます。
譲渡税=(売却価格-取得費-譲渡費用-特別控除)×税率
取得費は、その不動産を購入した時にかかった費用です。
取得費が高ければ高いほど、譲渡税は安くなります。

でも、不動産を相続した場合、当時の売買契約が見つからず、取得費がわからない・・・ということもあります。
その場合は、概算取得費として、おおよその金額で計算することになります。
概算取得費=売却価格×0.05
5,000万円で売却した場合は、その5%の250万円しか購入費として認められません。
今、5000万円で売却できる物件を250万円で購入したとは考えにくいでしょう。
相続に備えて、不動産の売買契約書のありかを確認しておくことも大切です。

香川県、高松市内の不動産相続はアーバンレック売りま専家までご相談ください。

相続した空き家は今年中に売約した方がお得なの?

空き家を相続して、そのまま放置していませんか。
相続から、まだ3年が経過していなければ、今年中に売却した方がよいかもしれません。

①被相続人が1人暮らしをしていたこと
②昭和56年5月31日以前に建築された家であること
③相続後、住んだり、貸したりしていないこと
④建物が新耐震基準を満たしているか、更地にして譲渡すること
の条件を満たせば、譲渡税を計算する時、3000万円が特別控除されます。

売却価格が3000万円までならば、譲渡税はかからないことになります
(実際は、取得費や譲渡費用も差し引きできますので、金額により、もう少し高い価格でも税金がかかりません。)
この特別控除を受けるのは、相続から3年以内に譲渡すること、また譲渡は2019年12月31日までとされています。

香川県内、高松市内の空き家・不動産の売却をお考えであれば、ぜひアーバンレック売りま専家までご相談ください。

不動産所得を青色申告したのに、節税できないの?

不動産所得を青色申告していますか。

青色申告した場合、65万円か10万円を控除できます。
所得税を計算する場合、所得金額は「総収入-経費」ですが、青色申告特別控除を受けると「総収入―経費―青色申告特別控除」で計算されるので、控除分だけ、節税できます。

ただし、不動産を貸しているのが、同族会社の場合は要注意です。
65万円を控除する条件として「不動産所得の場合、事業として行われていると認められること」があります。
しかし、同族会社への賃貸は、「同族会社に貸しているだけで、一般に公開して賃貸業務をしていない」「賃貸募集をしたり、賃料改定交渉など通常しなければならない賃貸業務が不要」などの理由で事業として認められないことがあるのです。
実際に平成19年には、同族会社への賃貸を事業として認めない、という裁決がありました。

申告時に、税務署に否認されることもあるので、同族会社へ賃貸している場合は、事前に税理士とよく相談する必要があります。
アーバンレック売りま専家では独自のネットワークで、香川県内、高松市内の税理士をご紹介します。