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建ぺい率(建蔽率)・容積率をオーバーした不動産の売却方法

不動産の資料に、建ぺい率(建蔽率)・容積率と書いてあるのをよく見かけます。
建ぺい率とはなんでしょうか。
敷地面積に対して建物を建てられる面積割合のことです。
敷地面積100㎡・建ぺい率80%ならば、建てられる建物面積の上限は80㎡です。
建ぺい率は、防火・風通し・日当たりを確保するために、地域ごとで決められています。
複数階の建物ならば、一番広い面積と考えてもいいでしょう。
1階80㎡・2階60㎡ならば、建ぺい率は80㎡で考えます。
対して、容積率は延床面積で考えます。
敷地面積100㎡・容積率100%ならば、建てられる建物延床面積の上限は100㎡です。
敷地面積100㎡・建ぺい率80%・容積率100%だと、1階80㎡・2階60㎡の建物は建ぺい率はOKですが容積率にひっかかるため、建てることは出来ません。
建ぺい率違反になる建物は2種類あります。

1.既存不適格物件
建築された当時は適法ですが、法律が改正されたために現行法では違反している建物です。
建築後、建ぺい率・容積率の制限が変更になり、既存不適格物件となることがあります。
そのまま使用するのは大丈夫ですが、再建築や増改築をする場合は現行法の建ぺい率・容積率の制限に合わせなければいけません。

2.違反建築物
違反建築物は、建築当時から建ぺい率・容積率の制限に違反している建物です。
これは違法のため、使用することができません。
違反建築物だが使用できているというのは、たまたま見つかっていないだけで、行政指導の対象です。
既存不適格物件は売却することは可能です。
しかし、現行法にかなっていない分、価値が下がるとして、不動産ローンが通りにくくなる場合もあります。
違反建築物は売買契約自体は結べますが、行政指導は不可避ですので、売買前でも後でもどちらにしても適法の状態にしなければいけません。
売却自体、既存不適格物件よりさらにハードルが高くなります。
では、どうすれば、売却できるでしょうか。
1.リフォーム
リフォームで、今の建ぺい率・容積率の制限まで建物を小さくします。

2.面積を増やす
建物がある不動産の隣の土地を買い取ることができれば、敷地面積を増やせます。
敷地面積を増やすことで、建ぺい率・容積率の制限にかなう場合があります。
ただし、隣地にも建物がある場合はそれもプラスして考えなければいけないため注意が必要です。

3.上物ありの不動産として売却
建物が古ければ、解体を前提として、上物(古家)ありの土地として売却する方法があります。
ただし、解体費用がかかるので値段を安くするか、もっといえば更地にして売り出しをした方がスムーズに話がすすみます。

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2021/06/25