高松市の不動産売却は売りま専家

売りたいけれどどうすれば?

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建ぺい率(建蔽率)・容積率をオーバーした不動産の売却方法

不動産の資料に、建ぺい率(建蔽率)・容積率と書いてあるのをよく見かけます。
建ぺい率とはなんでしょうか。
敷地面積に対して建物を建てられる面積割合のことです。
敷地面積100㎡・建ぺい率80%ならば、建てられる建物面積の上限は80㎡です。
建ぺい率は、防火・風通し・日当たりを確保するために、地域ごとで決められています。
複数階の建物ならば、一番広い面積と考えてもいいでしょう。
1階80㎡・2階60㎡ならば、建ぺい率は80㎡で考えます。
対して、容積率は延床面積で考えます。
敷地面積100㎡・容積率100%ならば、建てられる建物延床面積の上限は100㎡です。
敷地面積100㎡・建ぺい率80%・容積率100%だと、1階80㎡・2階60㎡の建物は建ぺい率はOKですが容積率にひっかかるため、建てることは出来ません。
建ぺい率違反になる建物は2種類あります。

1.既存不適格物件
建築された当時は適法ですが、法律が改正されたために現行法では違反している建物です。
建築後、建ぺい率・容積率の制限が変更になり、既存不適格物件となることがあります。
そのまま使用するのは大丈夫ですが、再建築や増改築をする場合は現行法の建ぺい率・容積率の制限に合わせなければいけません。

2.違反建築物
違反建築物は、建築当時から建ぺい率・容積率の制限に違反している建物です。
これは違法のため、使用することができません。
違反建築物だが使用できているというのは、たまたま見つかっていないだけで、行政指導の対象です。
既存不適格物件は売却することは可能です。
しかし、現行法にかなっていない分、価値が下がるとして、不動産ローンが通りにくくなる場合もあります。
違反建築物は売買契約自体は結べますが、行政指導は不可避ですので、売買前でも後でもどちらにしても適法の状態にしなければいけません。
売却自体、既存不適格物件よりさらにハードルが高くなります。
では、どうすれば、売却できるでしょうか。
1.リフォーム
リフォームで、今の建ぺい率・容積率の制限まで建物を小さくします。

2.面積を増やす
建物がある不動産の隣の土地を買い取ることができれば、敷地面積を増やせます。
敷地面積を増やすことで、建ぺい率・容積率の制限にかなう場合があります。
ただし、隣地にも建物がある場合はそれもプラスして考えなければいけないため注意が必要です。

3.上物ありの不動産として売却
建物が古ければ、解体を前提として、上物(古家)ありの土地として売却する方法があります。
ただし、解体費用がかかるので値段を安くするか、もっといえば更地にして売り出しをした方がスムーズに話がすすみます。

投資用賃貸マンションを売買したら、入居者に敷金を返却するのは売主?買主?

投資用不動産を売買すると、賃貸人としての地位を売主から買主が引き継ぎます。
入居者より預かっている敷金の返済義務は買主が引き継ぎます。
通常、入居者より預かっている敷金は不動産売買時に売買価格とは別に売主より買主に支払われます。
いくつか注意点があります。

地域によっては敷金が引き継ぎません。
これは、あらかじめ売買価格は敷金などの金額を加味した上で決定していると考えているからです。
トラブルの原因になりますので、事前に売買価格とは別に敷金などのやりとりはあるかを確認をしておきましょう。

また、買主は敷引前の敷金で引き継ぐよう留意しましょう。
敷引とは、入居者と賃貸借契約を結ぶ時に、退去時の原状回復費用を一定額敷金から差し引きますよ、とあらかじめ約束しておくものです。
買主は敷引分ももらっていないと、入居者へは原状回復費用が請求できないので、自己負担しなけれならなくなります。
不動産売買の前に、賃貸借契約書をよく確認しておきましょう。

補修費分担金も引き継ぎます。
補修費分担金とは、敷引と同じように入居者から退去時の原状回復費用を一定額もらうものです。
敷引と違うのは発生するタイミングが、賃貸借契約時ということです。
こちらも同じように売主より受け取っておかないと、入居者から原状回復費用はいただけないので気をつけましょう。
通常、これらは賃貸借契約書に記載がありますので、漏らさないように注意して見ましょう。

上記のことを不動産売買契約書に明確に記載するように不動産仲介業者に依頼してください。
契約書に記載をしていないと、要求が通らないことがあります。
契約書に記載していないことが時々ありますので、指摘して記載させるようにしましょう。

売主は敷金や敷引、補修分担金の本来の意味を踏まえて、支払うべきところは支払い、スムーズな契約を心がけましょう。

1月1日と4月1日、不動産売買で固定資産税・都市計画税精算の起算日はどちらが正しいのか。

固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日時点で不動産を所有している人に1年分が課税されます。
納税通知書はその年の4~5月ごろに課税される人のもとに届きます。

不動産の売買では、売主と買主とで日割計算して、お互いに負担することが一般的です。
売主が課税されるので売主が全額納税をしますが、買主は売買代金とは別に日割計算した税額を売主に支払います。

日割計算は税額を365日で割り、売主・買主の所有日数分だけそれぞれ負担します。
365日の起算日を1月1日とする場合と、4月1日とする場合とがあります。
これは地域により慣習が変わります。
関東では1月1日、関西では4月1日にすることが多いようです。

なぜ起算日が違うのでしょうか。
諸説ありますが、1月1日時点の不動産所有者に納税義務があるので1月1日が起算日、会計年度の始まりが4月1日なので起算日という考え方が一般的なようです。
これは、法律で決まっているわけではありません。
ですから、契約の時に、売主と買主が相談して自由に決めることが出来ます。
ただし、税務的には税金の精算金は売買代金の一部とみなされます。
建物の精算金には消費税が必要になります。
そこも含め、計算することもポイントになります。

不動産を買うのをやめたのに内金が戻ってこないの?

不動産売買の時、あらかじめ買主がお金を先に支払うことがあります。
内金、手付金と呼ばれるものです。
通常、不動産売買は契約から不動産の実際の引き渡しまでに時間がかかります。
内金、手付金ともに、その間の契約の補強的な意味合いで支払われるお金です。

内金は不動産代金の一部を先に支払っておくものです。
通常、不動産引き渡し時に、買主は不動産代金から内金を差し引いた金額を支払います。
内金は不動産売買代金の一部ですので、買主がそれを支払い売主が受け取れば、契約書が無くても不動産売買の契約成立とみなされます。

一方、手付金とは、不動産売買契約した後で、解約をする権利を認め、契約がうまくいかなかった時の損害賠償や違約金という意味合いを持つお金です。
契約締結後に、買主が契約を破棄したいと思えば、そのまま売主に手付金を払ったままで、売主が契約を破棄したいと思えば預かっていた手付金と同額のお金を合わせて買主に渡します。
ですので、本来の意味で言えば、契約成立後、手付金は返金しますが、面倒なので、そのまま売買代金の一部とすることが多いです。
この場合も、引き渡し時に、不動産代金から手付金を差し引いた金額を支払います。

しかし、内金を支払っても、売買契約が成立していなかったとみなされた判例もありました。

平成26年12月の判決です。
マンションを探していた原告は、知人である被告に相談したところ、被告は自己所有のマンションを紹介しました。
しかし、6000万円で購入したことや間取りが2LDKであることなどは伝えたものの、所在地やマンション名は告げませんでした。
また、内金を支払わなければ内覧もさせないとしました。
原告は被告の提示した内金を支払ったものの購入をやめたいと考え申し入れをしましたが、被告は知人を介し領収証を発行し物件資料を渡し内覧させました。
原告は、再度、購入を見合わせるので手付金の返還を求めたところ、被告は売買契約が成立しているため返還を拒みました。
原告は内金の返還を求めて提訴しました。

被告は、原告が被告に「マンション決めました」とメールを出していることやその後に内金を支払っていることから売買契約が成立していると主張しましたが、裁判所は同じメールで原告が「金額、図面、条件等、教えてください。」と被告に尋ねていることや内金を払った時点では所在地やマンションの面積を伝えていなかったことから、被告には売買物件の対象であるマンションが特定されておらず売買契約が成立したとは言えないと判断しました。
判例は、原告は被告に内金を返還するよう求めました。

条件のいい物件は競争が激しくなるので、買主としてはお金を払ってでも不動産をおさえておきたいというのが本音です。
しかし、上記の判例では内金返還が認められたものの、場合によっては契約成立となり、欲しくもない不動産を購入しなければならない場合や内金以上の損害賠償金を求められる可能性もあります。
自分が支払うのが内金なのか手付金なのか、よく確認する必要があります。

いまさら聞けない?農地転用の基礎知識。

田や畑の持ち主であっても、勝手に家を建てることはできません。

田や畑・牧草地は「耕作を目的に供される土地」=「農地」とされ、農地法により、それ以外の使用を制限されています。
たとえば、以前は田や畑として使っていて今は誰も耕作していない休耕地も「現に耕作が行われていなくとも、耕作しようと思えばできる土地」として農地に含まれます。

ただし、耕作放棄地と認定されれば農地とはされません。
原則として農地であるかどうかは現状をもとに判断されますが、農地の登記謄本の地目は田や畑と記載されているのが一般的です。
登記の地目が山林や原野であっても、農地として利用されていれば、農地法の規制を受けることになります。

農地の売買も自由には出来ず、農業委員会の許可が必要です。
この許可が出なければ、売却費用の授受があったとしても、農業委員会の許可が無ければ、農地の所有者は売主のままになってしまいます。
そもそも所有者の登記変更には農地委員会の許可証がなければ受付をしてもらえないのです。

農地の使用目的を耕作以外にすることを農地転用(略して「農転」)と言います。
農地転用とは、「農地を農地以外のもの」にすることをいいます。
家を建てるためには、農転して地目を宅地にする必要があります。
農地法はもともと日本の農業生産安定を図るもので、農地転用はあまり望ましくないとされていますが、一方で、どうしても農地を転用する必要がある場合もあります。
そうした時は農業委員会を経由して都道府県知事に農転の許可申請を出さなければいけません。

申請すれば、すべての農地が転用できるわけではなく、農業生産の安定と農地転用の必要性の均衡を図るため、一定に規制されています。
特に香川県高松市では香川県農業振興地域整備基本方針が変更されたことに伴い、平成31年4月から農地転用の受付を一時休止しています。
今後、農地転用が出来なくなる農用地区域の見直しが行われます。農用地区域になると、農地転用が出来なくなります(例外もあり)。

登記の地目は現況で決まりますので、農転の届を出さずに耕作以外に使用し、しばらくして有耶無耶に地目を田や畑以外に変更しようとする人もいます。
しかし、農地を耕作以外に使用することは法律で禁じられていますし、罰則規定もあります。
「なにも言われていないので問題ない」と主張する人は、単に見つかっていないだけで、見つかれば罰則があります。
現況が田や畑でなくても、地目が田や畑である土地を購入する場合は注意が必要です。

これって常識?知っていそうで知らない不動産の査定方法。

不動産売却を考える時に、まず行いたいのが不動産の査定です。
不動産がいったいいくらで売れそうか不動産業者に見積もってもらうことです。
この査定金額を基に、保有するか売却するか判断し、売却する場合は売り出し価格をいくらするかを決めていきます。

査定方法には、簡易査定(机上査定)と訪問査定という二種類があります。
「簡易査定」は、立地条件や築年数をもとに機械的に見積もる方法です。
登記簿謄本から土地建物の面積や建物の築年数、路線価図から路線価や公示地価を調べます。
また近隣の売買事例があれば、いったいいくらで売却されたかも調べます。
「訪問査定」は、不動産業者が現地に行き、室内の状況など不動産の実際の状況を見て査定します。
また治安や利便性といった周辺環境も確認し、簡易査定に使用する資料も併せて検討し、見積もりをします。
収益物件の場合は、さらに入居状況や賃料収益の額、管理にかかる支出や公課証明も提出してもらい査定を行います。
すぐにある程度の目安金額を知りたい場合は簡易査定でも大丈夫ですが、詳しく不動産の状況を把握したいということであれば訪問査定をお勧めします。

査定をしてもらう上で注意するべことはあるでしょうか。
まずは複数の不動産業者に査定してもらうことです。
査定では近隣の売却事例や周辺環境を加味して査定しますが、売却事例がどれだけあるか周辺環境をどの用に判断するかはデータの蓄積や経験に左右されます。
複数の不動産業者に査定してもらうことで、自分の持っている不動産の市場価格がだいたい見えてきます。

また、一番高い金額を付けた不動産業者に売却依頼をすればいいということでもありません。
不動産業者の査定は、不動産業者がその金額で買い取るという金額ではなく、あくまで市場に出せばこれぐらいで売却できるだろうと予想する金額です。
不動産業者は、売却を依頼されない限り利益にはつながりません。
業者によっては、在庫(売却できる物件)を多く抱えたいからという理由で若干高く金額をつける可能性も面倒くさいから依頼されたくないと若干金額を安くつける可能性もあります。
高くつけた業者に依頼してもなかなか売れないことや、すぐに売れたけれどもしかしたらもっと高く暮れていた可能性もあります。
ですから、面倒でも、複数の業者にあたって、複数の査定書を取り、比較検討することが大切です。

また、大手だから安心というわけでもなく、小さくても長年その地域で営業している不動産業者の方がより細かな対応をしてくれることもあります。。
具体的にいい点も悪い点も指摘してくれたり、どういう買い手がつくかを具体的に話してくれる業者がより安心できるでしょう。
面倒なので、簡易査定で済ませてしまいがちですが、訪問査定も上手に使いながら、自分の不動産の市場価値を客観的にとらえるようにしましょう。

空き家を売ったら3000万円控除できる方法を知りたい。

空家の3000万円の特別控除という制度があります。
マンションは対象外ですが、一戸建を売却する時に有効な相続対策です。
特別控除を受けるための条件をおさらいしてみましょう。

重要な点は「相続してから3年までに売却」「相続後、使用していない(空き家の)まま」「(解体して売却する時は)解体の証拠(請負契約書や写真)」です。

控除の期間は、被相続人の死亡した日から3年目の年末までに売却することです。
これを超えると特別控除できなくなります。

特別控除を受ける条件は他にもあります。
①売却した不動産を相続又は遺贈により取得したこと
②前所有者(被相続人)の居住用家屋とその敷地の両方を売却したこと
③売却した不動産に被相続人が亡くなる直前まで住居として1人で住んでいたこと
④特別控除の特例の適用をうけていないこと
⑤売却先は第三者であること
⑥売却金額が1億円以下であること

さらに条件はあります。
建物を解体して売却する時は
①建物が昭和56年5月31日以前に建築されていること
②相続から解体まで空き家だったこと
③その場所で事業や賃貸、住んでいたりしなかったこと

家をそのままで売却する場合は
①家は昭和56年5月31日以前に建築されたもので、耐震基準に適合していること
②相続から譲渡まで空家だったこと

すべての条件があえば、控除の対象になります。

それでは手続きはどうしたらよいのでしょう。

市町村から「被相続人居住用家屋等確認申請書」をもらいます。
もらうために、下記に書類を準備しましょう。
(市町村によって多少異なりますので、必ず市町村に確認してください。)
①被相続人の除票住民票の写し
②相続人の住民票の写し
③売買契約書の写し
④(解体をして売却する時は)解体業者との請負契約書
⑤(解体して売却する時は)解体後の更地の写真
⑥ 固定資産税課税台帳の写し

さらに手続きが必要です。
「被相続人居住用家屋等確認申請書」をもらったら、下記の書類を準備しましょう。
①登記簿謄本(買主の名義になっているもの)
②売買契約書の写し
③譲渡所得の内訳書(土地建物用5面)
これだけ揃えておき、売却した年の確定申告の時期に税務署に提出してください。

当社にて相続不動産を売却したお客様で手続きにご不安な場合は、ぜひご相談ください。
当社で売却していなくても、ご相談はうけたまわりますので、お気軽にご連絡ください。

震災被害者が住宅ローンに苦しまない方法は?

近年、日本各地で地震や津波といった大きな災害が起こっています。

家が倒壊したのにローンが残っていることがあります。
ローン返済のために、生活を立て直すためのお金が無くなる時もあります。
家を再建すると二重ローンに苦しみます。

東日本大震災をきっかけに、そうした人を救済するため、2016年から「被災ローン減免制度」が運用されました。
被災ローン減免制度とは、義援金・支援金・慶弔金とは別に預貯金500万円まで手元に残し、500万円を超える預貯金と土地の売却代金を返済に充て、それでも残ったローンの返済を免除してもらう制度です。

ローン減免制度を利用しても、破産と違い、信用情報(ブラックリスト)に載ることはありません。
新たにローンを組む時に不利になることはありません。

この制度を受ける条件は
①災害の影響でローンの支払いが不可能、または確実に困難になる
②災害後の世帯年収が730万円未満である
③ローン返済額と新たに借りる家負担が年収の40%を超える
④災害前にローンの返済をきちんとしていた
となっていますが、例外もあります。
この制度で減免されるローンは、住宅ローンだけでなく、リフォームやクレジットカード、自動車、個人事業主の事業ローンも含まれます。

手続きは以下の通りです。
①一般社団法人個人版私的整理ガイドライン運営委員会に被災ローン減免制度の利用を申し込む
②運営委員会から「登録専門家(弁護士・公認会計士・税理士・不動産鑑定士)」を紹介してもらい、委託する
③委託をした専門家と相談しながら申出書を作成し、運営委員会を通じて債務者(ローンを貸し付けている銀行やクレジット会社)に提出する
④専門家と債務者が相談しながら返済計画を作成する
⑤債務者全員の同意を得て、簡易裁判所に「特定調停」を申し立て、返済内容を確定させる
⑥減額されたローン返済金を支払う
実際に、自分でしなければいけないのは、①②③⑥で、あとは専門家に任せることが出来ます。
専門家の費用も、裁判所への申し立て手数料もかかりません。

この制度を知らずに、債務者と相談し、リスケする(返済計画を計画しなおす)こともあるようですが、リスケだと結局ローンは全額返済しなければならず、金銭的負担は変わりません。
リスケ後でも、ローン減免制度の利用は可能ですので、この制度を活用した方がよいでしょう。

平成29年3月10日の時点で、この制度を利用して、ローン減免になったのは1,350件。
2018年6月に起こった西日本豪雨の被災者では、今年4月5日に岡山県倉敷市の女性の住宅ローン減免確定が初めてのケースです。
西日本豪雨だけで、家の全壊が6,758件・半壊が1万878件です。
全ての家にローン残債があるわけではありませんが、被災戸数に対して制度利用者があまりにも少なすぎます。
ローンに苦しむ被災者のためにも、もっと周知され、活用されるべき制度です。

下記をクリックすると詳細が確認できます。
政府広報オンライン 個人版私的整理ガイドライン

固定資産評価額より安い金額で売却、これって有りなの?

その不動産の価値を知るための参考として、「路線価」「公示地価」「基準地価」などがあります。
その中でも特になじみ深いのが、路線価でしょうか。

路線価は、固定資産税を計算する時に使用されます。
固定資産評価額 = 路線価 × 面積(㎡)
固定資産税 = 固定資産評価額 × 税率 - 軽減額

固定資産評価額に比べると実際の売買価格が安かったため、仲介をした不動産業者を訴えた裁判があります。
相続により土地を引き継いだ相続人は、遺言の通りに遺言執行者(信託銀行)に不動産売買を依頼、信託銀行は不動産仲介業者に売却を依頼しました。
相続した土地は道路に面する幅(幅員)が3m以下で、東京都建築条例により建物を新築できません。
不動産業者は、隣地を一部買取して建築できるようにしてから販売しようとしましたがうまくいかず、結局4,200万円で売却となりました。
売買契約後、固定資産税評価額1億215万、不動産鑑定評価額1億4530万だったことから不当に安い金額で売却させられたとして、相続人は、信託銀行・不動産業者・買主に損害賠償を請求しました。
平成28年12月判決で、損害賠償請求は棄却されました。
理由の1つとして、固定資産評価額は適切に売買価格を反映したものではない、ということです。

路線価はあくまで税金などを計算するための金額であって、実際に売れる価格(今回は、建物を新築できないという条件を反映した価格)ではないということです。
路線価・公示地価・基準地価と、様々な条件を考慮した売買金額は違います。
実際に売却できる不動産価格を正確に知りたければ、数社の不動産業者に査定依頼をして市場価格を知るのも1つの方法です。

アーバンレック売りま専家では、香川県・高松市の不動産の再査定も受け付けています。

結婚前に購入した不動産、後々揉めないようにするには?

「婚前契約」 は、財産の所有者は誰か、離婚時の財産分与をどうするかなどをあらかじめ決めておく契約です。
莫大な財産を持つハリウッドの俳優が結婚前に交わすことで知られた契約でしたが、3組に1組が離婚するようになった日本でも広がりつつあります。

婚前契約が無い場合、結婚前に所有していた不動産は「婚姻中に共同して形成した財産」ではないので、財産分与の対象にはなりません。
しかし、婚前前に購入した不動産でも婚姻中にローン返済をしていれば、返済分は財産分与分に加味されます。

たとえば、分譲マンションを3,000万で購入、現在価値が2,500万
婚前に1,000万円返済、婚姻中に2,000万円返済の場合
婚姻後の返済割合=2,000万円÷3,000万円=約66.7%
マンションの共有財産部分=2,500万円×66.7%=約1,668万円
夫(妻)の取り分=1,668万円×50%=約834万円

高齢の再婚も増えており、相続も絡んでくると、ますます問題が長期化します。
後々揉めないように、婚前契約はしていた方がいいかもしれません。

アーバンレック売りま専家は、香川県内・高松市内の離婚で売却しなければならなくなったマンション・戸建も多く扱っています。
売却金額、売却期間など様々な条件にも随時ご相談に応じています。