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WeWork CEO辞任はコワーキングサービス流行り衰退の前兆?

アメリカのコワーキングスペース会社「WeWork(ウィーワーク)」の創業者アダム・ニューマン氏が親会社WeCompanyのCEOを辞任しました。
ニューマン氏は様々な理由で、かなりの批判にさらされています。
WeWorkは、ソフトバンクより120億ドルの巨額出資を受け、日本の都市部にも進出しています。

そもそもコキングスペースとは何でしょうか。
一昔前まで、仕事をするには、事務所、机や椅子など備品、電話やネット回線が必要でした。
携帯電話・ノートパソコンというハードやWiFiなどのネット環境が発達して、場所を問わず働けるようになりました。
スタバやカフェでコーヒー片手にノートパソコンで仕事をする「意識高い系」「ノマドワーカー」「コワーカー」と言われるおしゃれな人々が出てきました。
そうした流れで、「コワーキングスペース」は生まれました。
コワーキングスペースは、事務所全部ではなく、あらかじめ用意されている机ごとに賃借契約、水回りやコピー機などの備品は共有します。
レンタルスペースと変わらないようですが、貸主がスペース全体をおしゃれに内装していることがミソ。
イメージ的に、スタバで机ごとで賃借し利用する、といった感じでしょうか。
キッチンなどを共有にすることにより、他の人ともコミュニケーションがとりやすく、特にフリーランスで働く人々の出会いの場・新しいサービスを生み出す場として期待されました。
そうした会社の走りがWeWorkです。
WeWorkはオフィスビルを借り上げ、内装をおしゃれにして、コワーカーに賃貸します。コワーカーは1か月ほどの短い期間(日割りもあり)で契約。
条件条件により、専用の机を利用したり、空いている机があれば利用したりします。
契約金額も高くなく、解約金や退去の際の原状回復工事費用も必要ないので、コワーカーは気軽に契約します。
賃借人がいないと1か月間まったく賃料が入らない事務所貸しと違い、1人でも利用者がいれば、WeWorkに毎月の収益が入ります。
毎日全ての机が利用されることはないため、机の数以上のコワーカーと契約可能です。
WeWorkは、IPOを控え、目論見書の会社評価額470億ドルでした。
実際は、2019年上半期は9.4億円の赤字。
来年の請求を今年の売上に計上、売上回収後には「コミュニティ調整金」として会計に現れない経費計上で調整、オフィスビルのオーナーが賃借料を値下げすると差額分を売上計上、退会したコワーカーに請求・入金してもらい返金・・・、売上を実際より高くみせ、経費が会計に現れないよう工作していました。
実際の累積赤字は60億ドルになるともみられています。

コワーキングスペースとは儲かるのでしょうか。
一人一人の利用額は高くありません。
おしゃれにするといっても差がつけにくく、ここのコワーキングスペースでないといけないという理由がありません。
退会も簡単なため、利用者の囲い込みが困難です。
利用条件を厳しくすると、通常の賃貸借契約と変わりがなく、敬遠されます。
結局、コワーキングスペースに求められるのは、行きやすい・利便性が高いなど立地条件が大きく、そうしたところは事務所貸しでもニーズがあります。
カフェの利用客を効率の良い収益に変える、という発想はすばらしかったですが、オフィスビルオーナーや不動産会社が同じことを始めると、WeWorkには競争力がありませんでした。
オフィスビルオーナーでも、コワーキングスペースがお勧めというわけではありません。
遊休地を駐車場として貸し出すと同様、遊ばせているビルならコワーキングスペースにした方がまし、という方策で、ほかに対策があればそちらを優先すべきです。
このサービスは、携帯やパソコンで賃貸契約するので「不動産テック(ネットやITを利用した不動産の新しいサービス)」と思われていました。
契約をネットですること、貸し出されるスペースのネット環境が整っていること、利用者にITやネット関係者が多いだけで、他の不動産サービスと比較しても、ネットやITをうまく使ったサービスというわけではありません。

ソフトバンクは今回のWeWorkへの出資で批判を浴びています。
ソフトバンクはベンチャー企業へ巨額投資をしていて、それが今回のWeWorkの評価額のように、実際の会社価値よりも高く見せ、市場やファンドを混乱させる要因になっているからです。

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2019/09/27