高松市の不動産売却は売りま専家

売りたいけれどどうすれば?

不動産TOPICS

不動産売買の時にかかる税金ってなんですか。

不動産を売買すると税金がかかります。

売主は
・譲渡所得税
(課税譲渡所得にかかる所得税・復興特別所得税・住民税の3つの総称)
・登録免許税
(ローンの残債があり不動産に抵当権がついている場合)
・仲介手数料の消費税
・契約書用の印紙税


買主は
・不動産取得税
・登録免許税
(所有権移転登記/負担義務は売主・買主双方にあるが商習慣で買主負担が多い)
・仲介手数料の消費税
・契約書用の印紙税

です。

また、売買代金のうち、土地は非課税ですが、建物は消費税がかかる場合があります。
売主が消費税の課税業者である場合です
消費税は買主が支払い、売主が納付します。

売買の時にかかる税金は以上ですが、買主は不動産を所有している間は
・固定資産税
・都市計画税

の納税義務があります。

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譲渡所得税は不動産を所有していた期間で税率が変わります。
・所有期間5年以下の税率 39.63%
(所得税30%+復興所得税0.63%+住民税9%)
・所有期間5年超えの税率 20.315%
(所得税15%+復興所得税0.315%+住民税5%)
所有期間は売却した年の1月1日を基準に考えます。
例)2016年6月17日に取得→2021年6月17日に売却
2021年1月1日時点では4年しかたってないので税率39.63%になります。
マイホームを売却した際の譲渡所得が3000万円以下であれば、譲渡所得税を全額控除できます。
ただし、これには条件はあります。
(詳しくは「3,000万特別控除の制度ご存じですか?」または「国税庁/マイホームを売ったときの特例
参照)

所得税は国税、復興特別所得税は国税+地方税、住民税は地方税になりますので、納付期限が違います。
売却の翌年の2月16日~3月15日までに確定申告書を提出し、所得税と復興特別所得税は同じく3月15日までに納付します。
住民税は売却翌年から年4回に分けて納税します。
6月・8月・10月・1月末日の年4回で、これは高松市でも他の市町村でも同じです。
住民税には県税と市町村税がありますが、一括して市町村に納付します。

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不動産取得税の税率は、2021年より4%になりました。
不動産取得税は地方税(県税)です。
高松市の不動産を売買した場合は香川県に納税します。
売買の他に交換・贈与の場合にもかかりますが、相続した場合はかかりません。

不動産を取得した場合、取得から60日以内に市町村を経由して不動産取得申告書を県に提出します。
申告書を提出すると、県税事務所から納税通知書が届きます。
納税通知書が届くのは取得後3か月~半年ほどが目安ですが、1年近くかかる場合もあります。
いつ届くか香川県は明確に公表していません。
納税は、納税通知書に記載された納付期限までに行います。
不動産取得税は新築・中古それぞれで条件がありますが、条件をクリアした住宅であれば軽減措置を受けることが出来ます。
その時はセットで土地も軽減措置を受けることが出来ます。
(詳しくは「香川県/不動産取得税」参照)

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所有権移転登記にかかる登録免許税は、売主・買主両方が負担の義務を負います。しかし、商習慣で買主が負担することがほとんどです。
通常、どちらが負担するかは契約書に明記しています。

固定資産税についておさらいしましょう

固定資産税は、土地や家屋などに対してかかる税金です。
その年の1月1日時点で物件を所有している人がその物件がある市町村に払わなければならない税金です。
通常は年4回に分けて納めます。
高松市では4月・7月・9月・11月に納付しますが、市町村によって時期が異なります。
高松市では分割納付ですが、一括納付が可能な市町村もあります。
年の途中で売買などで所有者が変更しても、1月1日時点での所有者に納付義務がありますので、売買の時は納税金額も売買金額に加えたり、精算したりします。
(詳しくは「1月1日と4月1日、不動産売買で固定資産税・都市計画税精算の起算日はどちらが正しいのか。」参照)

納付は市町村から送付される納付書を利用して金融機関やコンビニで支払います。
これも市町村で異なる場合もあり、高松市ではPayPayなどのスマートフォンアプリで支払えます。
(詳しくは「高松市/市税がスマートフォンで納付できます」参照)

固定資産税の金額は、固定資産税評価額(課税標準額)× 税率 で決まります。
税率は標準税率で1.4%となっていますが、これも市町村で決めることが出来ます。
高松市は1.4%です。
固定資産評価額は土地と建物で決め方が違います。
土地は毎年1月1日に定められる公示価格の70%を基準として、市町村から任命を受けた不動産鑑定士が評価して決めます。
建物は同じ建物を再建築するといくらかかるか、それから何年たっているかを差し引いて価格を決めます。
新築だと、工事費用の50%~60%が目安と言われています。
ただし、床暖房など高性能の備品がついていると高くなる傾向があるようです。
固定資産評価額は3年に一度見直され、2021年は見直しの年です。
地価が上昇しているため、固定資産評価額は高くなると思われていましたが、コロナの状況を鑑み、以前の額を2023年までそのまま据え置きとされました。

不動産の売出価格を決めるには、いろいろな方法があります。
その中の1つが固定資産評価額を使用した金額です。
固定資産評価額は公示価格のだいたい70%といわれるので、固定資産評価額を70%で割り戻して計算する方法です。
土地の固定資産税評価額1,000万円だと、1,000万円÷0.7=1,430万円になります。
ただし、これはあくまで目安ですので、実際の売買価格と大きく異なることがあります。
(詳しくは「固定資産評価額より安い金額で売却、これって有りなの?」参照)

投資用賃貸マンションを売買したら、入居者に敷金を返却するのは売主?買主?

投資用不動産を売買すると、賃貸人としての地位を売主から買主が引き継ぎます。
入居者より預かっている敷金の返済義務は買主が引き継ぎます。
通常、入居者より預かっている敷金は不動産売買時に売買価格とは別に売主より買主に支払われます。
いくつか注意点があります。

地域によっては敷金が引き継ぎません。
これは、あらかじめ売買価格は敷金などの金額を加味した上で決定していると考えているからです。
トラブルの原因になりますので、事前に売買価格とは別に敷金などのやりとりはあるかを確認をしておきましょう。

また、買主は敷引前の敷金で引き継ぐよう留意しましょう。
敷引とは、入居者と賃貸借契約を結ぶ時に、退去時の原状回復費用を一定額敷金から差し引きますよ、とあらかじめ約束しておくものです。
買主は敷引分ももらっていないと、入居者へは原状回復費用が請求できないので、自己負担しなけれならなくなります。
不動産売買の前に、賃貸借契約書をよく確認しておきましょう。

補修費分担金も引き継ぎます。
補修費分担金とは、敷引と同じように入居者から退去時の原状回復費用を一定額もらうものです。
敷引と違うのは発生するタイミングが、賃貸借契約時ということです。
こちらも同じように売主より受け取っておかないと、入居者から原状回復費用はいただけないので気をつけましょう。
通常、これらは賃貸借契約書に記載がありますので、漏らさないように注意して見ましょう。

上記のことを不動産売買契約書に明確に記載するように不動産仲介業者に依頼してください。
契約書に記載をしていないと、要求が通らないことがあります。
契約書に記載していないことが時々ありますので、指摘して記載させるようにしましょう。

売主は敷金や敷引、補修分担金の本来の意味を踏まえて、支払うべきところは支払い、スムーズな契約を心がけましょう。

1月1日と4月1日、不動産売買で固定資産税・都市計画税精算の起算日はどちらが正しいのか。

固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日時点で不動産を所有している人に1年分が課税されます。
納税通知書はその年の4~5月ごろに課税される人のもとに届きます。

不動産の売買では、売主と買主とで日割計算して、お互いに負担することが一般的です。
売主が課税されるので売主が全額納税をしますが、買主は売買代金とは別に日割計算した税額を売主に支払います。

日割計算は税額を365日で割り、売主・買主の所有日数分だけそれぞれ負担します。
365日の起算日を1月1日とする場合と、4月1日とする場合とがあります。
これは地域により慣習が変わります。
関東では1月1日、関西では4月1日にすることが多いようです。

なぜ起算日が違うのでしょうか。
諸説ありますが、1月1日時点の不動産所有者に納税義務があるので1月1日が起算日、会計年度の始まりが4月1日なので起算日という考え方が一般的なようです。
これは、法律で決まっているわけではありません。
ですから、契約の時に、売主と買主が相談して自由に決めることが出来ます。
ただし、税務的には税金の精算金は売買代金の一部とみなされます。
建物の精算金には消費税が必要になります。
そこも含め、計算することもポイントになります。

ゴールデンウィーク休業のお知らせ

誠に勝手ながら、以下の期間を休業とさせていただきます。

ゴールデンウィーク休暇期間
2021年4月29日(木)~2021年5月5日(水)

※お急ぎの場合は 090-9457-4270 までご連絡ください。

ご迷惑をお掛けいたしますが、何卒ご了承くださいますよう宜しくお願い申し上げます。

賃貸マンション管理の法整備進む

賃貸マンションの管理を不動産業者に任せている方も多いでしょう。
しかし、今までは賃貸マンションの管理は誰でもできることだったのです。

不動産の売買や賃貸契約に関する資格や方法は法律で細かく決まっています。
一方、賃貸マンション管理は法律がありませんでした。
不動産業者でなくてもマンションの管理(家賃の集金や建物保全)が出来ていたのです。
賃貸マンションの管理のための資格・賃貸不動産経営管理士などが制定されていましたが、国家資格ではありませんでした。

ここにきて、賃貸マンション管理業の法整備が進みます。
「賃貸住宅の管理業務などの適正化に関する法律」が制定され、以下のことが義務化されました。

  • ・管理戸数が一定規模以上(200戸以上)の事業者は賃貸住宅管理業として国土交通大臣の認可登録が必要
  • ・「業務管理者」を設置すること


そして、いよいよ6月より登録制度が開始されます。
伴って、賃貸不動産経営管理士が国家資格となり、一定の条件で「業務管理者」への移行も可能となっています。

この法律は、マンションを一括借り上げして他の人に転貸するサブリース業者にも適用されます。
200戸以上のマンションを所有して自己管理しているというオーナーには適用されません。
オフィスや商業施設・事業用物件は含まれませんが、オフィスと居住用の部屋が混合のビルは居住用部分が対象になります。

「賃貸住宅の管理業務などの適正化に関する法律」では、決められていることは以下のことです。

  • ・賃貸住宅管理業の登録は5年ごとの更新制
  • ・管理業務者は各営業所に1名以上配置で、兼任は不可
  • ・管理業務を引き受けるための契約の際の重要事項説明の義務化
  • ・管理業務で受け取る金銭(家賃など)は自分自身の財産とは別の口座で管理する
  • ・管理契約ごとの帳簿をつける
  • ・最低でも1年ごとの定期報告(管理業務の状況)を行う


今後、悪質な業者が排除され、業界の健全な発展・育成を目指します。
任せている不動産業者は大丈夫でしょうか?
ぜひ、確認してみてください。

高松市の固定資産税が値上げ??

高松市で不動産を持っている方は、また(※1)固定資産税で悩まされそうです。

高松市の慢性的な財源不足解消のために、自主財源の充実・強化策を協議する検討委員会が開かれました。
固定資産税の税率引き上げを中心とした中間取りまとめが採択されました。
0.1~0.2%程度の税率上乗せで、約18億~37億円の増収を期待しています。
本年度中に、財源保護策として大西市長に提言する予定です。

市では支出の削減に取り組んでいますが、社会保障費の増加や地方交付税の減額などで、財源不足を補う財政調整基金(市の貯金)を切り崩しています。
基金は2014年度以降の5年間で半減しています。

こうした状況下で、18年度1年間の基金の減少額(25億円)を目安に、今年7月から新たな財源確保策を議論してきました。
固定資産税の税率引き上げのほか、数多くの類似都市が課税する(※2)「都市計画税」も候補となりましたが、導入に課税対象の整理などに課題があるとして見送られました。

市の固定資産税は(※3)標準課税(1.4%)を適用しており、税収は18年度決算で約257億円です。
検討委は税率を0.1%上乗せすると約18億円、0.2%で約37億円の増収になり、「景気変動による影響も受けにくく、安定的な財源」としている。
全国では153自治体が税率上乗せを実施されています。
一方、市の中期財政収支見通しでは20年度に約78億円、今後4年間で計約383億円の財源不足となっていて、中間取りまとめでは、財源不足の拡大も念頭にさらなる検討の必要性についても話されています。

いつまで増税が続くのでしょうか・・・。

(※1) 固定資産税・・・土地・家屋を持っている人が、その土地・家屋の価格を基に算定された税額を土地・家屋がある市町村に納める税金。
(※2) 都市計画税・・・家屋や商業施設が密集している、または密集させる計画がある「市街化区域」内に土地・建物を所有している人が固定資産税とは別に納める税金。走路や上下水道の整備に使われるとされる。
(※3) 標準課税・・・・市町村が算定した土地・家屋の価格にかける税率。価格に税率をかけたものが固定資産税額になる。税率は基本的に1.4%で、これが標準課税とよばれる。税率は市町村で自由に決めることが出来る。

WeWork CEO辞任はコワーキングサービス流行り衰退の前兆?

アメリカのコワーキングスペース会社「WeWork(ウィーワーク)」の創業者アダム・ニューマン氏が親会社WeCompanyのCEOを辞任しました。
ニューマン氏は様々な理由で、かなりの批判にさらされています。
WeWorkは、ソフトバンクより120億ドルの巨額出資を受け、日本の都市部にも進出しています。

そもそもコキングスペースとは何でしょうか。
一昔前まで、仕事をするには、事務所、机や椅子など備品、電話やネット回線が必要でした。
携帯電話・ノートパソコンというハードやWiFiなどのネット環境が発達して、場所を問わず働けるようになりました。
スタバやカフェでコーヒー片手にノートパソコンで仕事をする「意識高い系」「ノマドワーカー」「コワーカー」と言われるおしゃれな人々が出てきました。
そうした流れで、「コワーキングスペース」は生まれました。
コワーキングスペースは、事務所全部ではなく、あらかじめ用意されている机ごとに賃借契約、水回りやコピー機などの備品は共有します。
レンタルスペースと変わらないようですが、貸主がスペース全体をおしゃれに内装していることがミソ。
イメージ的に、スタバで机ごとで賃借し利用する、といった感じでしょうか。
キッチンなどを共有にすることにより、他の人ともコミュニケーションがとりやすく、特にフリーランスで働く人々の出会いの場・新しいサービスを生み出す場として期待されました。
そうした会社の走りがWeWorkです。
WeWorkはオフィスビルを借り上げ、内装をおしゃれにして、コワーカーに賃貸します。コワーカーは1か月ほどの短い期間(日割りもあり)で契約。
条件条件により、専用の机を利用したり、空いている机があれば利用したりします。
契約金額も高くなく、解約金や退去の際の原状回復工事費用も必要ないので、コワーカーは気軽に契約します。
賃借人がいないと1か月間まったく賃料が入らない事務所貸しと違い、1人でも利用者がいれば、WeWorkに毎月の収益が入ります。
毎日全ての机が利用されることはないため、机の数以上のコワーカーと契約可能です。
WeWorkは、IPOを控え、目論見書の会社評価額470億ドルでした。
実際は、2019年上半期は9.4億円の赤字。
来年の請求を今年の売上に計上、売上回収後には「コミュニティ調整金」として会計に現れない経費計上で調整、オフィスビルのオーナーが賃借料を値下げすると差額分を売上計上、退会したコワーカーに請求・入金してもらい返金・・・、売上を実際より高くみせ、経費が会計に現れないよう工作していました。
実際の累積赤字は60億ドルになるともみられています。

コワーキングスペースとは儲かるのでしょうか。
一人一人の利用額は高くありません。
おしゃれにするといっても差がつけにくく、ここのコワーキングスペースでないといけないという理由がありません。
退会も簡単なため、利用者の囲い込みが困難です。
利用条件を厳しくすると、通常の賃貸借契約と変わりがなく、敬遠されます。
結局、コワーキングスペースに求められるのは、行きやすい・利便性が高いなど立地条件が大きく、そうしたところは事務所貸しでもニーズがあります。
カフェの利用客を効率の良い収益に変える、という発想はすばらしかったですが、オフィスビルオーナーや不動産会社が同じことを始めると、WeWorkには競争力がありませんでした。
オフィスビルオーナーでも、コワーキングスペースがお勧めというわけではありません。
遊休地を駐車場として貸し出すと同様、遊ばせているビルならコワーキングスペースにした方がまし、という方策で、ほかに対策があればそちらを優先すべきです。
このサービスは、携帯やパソコンで賃貸契約するので「不動産テック(ネットやITを利用した不動産の新しいサービス)」と思われていました。
契約をネットですること、貸し出されるスペースのネット環境が整っていること、利用者にITやネット関係者が多いだけで、他の不動産サービスと比較しても、ネットやITをうまく使ったサービスというわけではありません。

ソフトバンクは今回のWeWorkへの出資で批判を浴びています。
ソフトバンクはベンチャー企業へ巨額投資をしていて、それが今回のWeWorkの評価額のように、実際の会社価値よりも高く見せ、市場やファンドを混乱させる要因になっているからです。

新しい不動産投資、ESG不動産って?

数年前から、投資家、特に欧米の投資家の中で「ESG投資」という手法が注目されるようになりました。
短期的な市況や企業業績ではなく、中長期的な成長を重視して、10年以上の長期スパンで利益を取りに行くという考え方です。
従来重視されてきた四半期決算などの財務状況よりも、企業の将来性やリスクヘッジ能力などに重きをおき、投資判断をします。
ESGとは、E(environment 環境)、S(society 社会)、G(governance ガバナンス)の頭文字をとったものです。
日本では「社会貢献投資」と訳されることから、ESG投資とは、企業が慈善活動や寄付・高い倫理に基づく行動をしているかを投資基準にする、と考える人も多いですが、これは間違いです。

たとえば、近年、日本では地震が頻発し、保険金は年々増加しています。
コンビニは慢性的な人手不足に陥り24時間営業するかどうかの瀬戸際に立っています。
保険会社やコンビニは、こうした環境や社会の変化に対応するためどのような手を打っているのでしょうか。
企業として、一時的に財務状況が悪くなっても、変化を見越し、10年後20年後に確実に生き残り成長するための施策をとっているかを投資判断とするのがESG投資なのです。

ESG投資の一つとして「ESG不動産」もにわかに注目を集めるようになってきました。
国土交通省は、ESG不動産を「投資家が投資先企業に対して環境・社会・ガバナンスへの配慮を求めるESG投資原則が、欧米を中心に世界的潮流となりつつある中で、不動産分野においては、不動産そのものの環境負荷の低減だけではなく、執務環境の改善、知的生産性の向上、優秀な人材確保等の観点から、働く人の健康性、快適性等に優れた不動産」としていますが、本来のESG投資の考えからは若干ニュアンスがずれているでしょう。
しかし、今後、不動産投資の対象となる物件がESG不動産であるかどうかを重視することは間違いなさそうです。
本来の意味からいえば、環境や社会の変化に対応でき、長期戦略が取れる不動産であることが重要で、そうした不動産がESG不動産として、今後の投資対象になっていくでしょう。
その一つとして、健康性や快適性に優れた不動産であることがあります。
ただし、健康性や快適性にこだわる必要はなく、年々変化しているテナントの希望に柔軟に対応できる不動産であり、長期にわたってテナントを確保できるように戦略がとられている不動産であるが重要です。

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空き家対策はどうなっているの?

総務省が実施している「住宅・土地統計調査」(増え続ける空き家、どうする、どうなる?)によれば、香川県の空き家は年々増え続けており、平成25年の約8.1万戸から平成30年度の8.8万戸となり、約8%増となっています。
総住宅数に対する空き家の割合は18%となっており、全国の中でも高い比率になっています。
この調査では、空き家を「二次的住宅(別荘や一時的宿泊場)」「賃貸用住宅」「売却用住宅」「その他の住宅」の4つに分類していて、その中でも「その他の住宅」は管理されず放置された可能性のある住宅が含まれています。
香川県は空き家の中でも「その他の住宅」の割合が高く、管理されず放置されている空き家が多い可能性があります。

空き家の増加する中、2015年5月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。
施行後数年が経ちましたが、空き家対策は進んでいるのでしょうか。

まず、「空家等対策の推進に関する特別措置法」とは何でしょうか。

家は、相続などにより代替わりが適切に行われなかった結果、管理者が不明、あるいは遠方により管理が行き届かない空き家となる可能性があります。
しかし、空き家だとしても、個人の所有物ですので、勝手に処分はできません。
一方で、管理されていない空き家があると、景観を乱したり、衛生面や防災面・防犯面などの問題を起こす原因にみなります。
こうした事態に対応するために、ぞれぞれの自治体が条例を作り対応してきましたが、法的拘束力がないために対応にも限界がありました。
そのため、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が成立しました。
この法律によって、空き家とは何かが定義され、自治体が空き家に立ち入って実態を調べたり、空き家の所有者に適切な管理をするよう指導したりできるようになりました。
地域で問題となる空き家を、自治体が「特定空家」に指定して、立木伐採や住宅の除却などの強制執行もできるようになりました。
自治体が、空き家の所有者を特定するために一定の個人情報を入手できるようにもなっています。

しかし、あくまで、市区町村の自治体が空き家対策をするためのバックアップのための法律であり、まずは自治体が「空家等対策計画」を策定しなければいけません。
国土交通省調査では、平成31年3月31日現在で、全市区町村の約45%が策定済みで、43%が策定予定になっています。
自治体は、空き家かどうかの実態把握や空き家の所有者の特定を行ったうえで、「空家等対策計画」に基づいて、具体的な対応を行います。
管理を行えば賃貸や売却できそうな物件は、所有者に適正な管理を促し、「空家バンク」など募集を行い再利用を促進します。
また、住宅以外の用途に変更して改修などを提案も行います。
管理が不十分で問題のある空き家は除却などを勧告します。
管理不十分で放置することが不適切な空き家は「特定空家」に指定し、指導していく必要がありますが、国土交通省の調査では、市区町村などが2017年3月末までに特定空家を指定して助言・指導を行ったのは6405件、このうち勧告に至ったのは267件、命令に至ったのは23件、代執行に至ったのは11件です。
香川県だけで見ると、助言1件、勧告1件、命令1件となっています。
また、財政上の支援措置として、空き家の活用促進事業の費用を一部、国が補助します。
法施行で、空き家の実態を調べたり、利活用を検討したり、除却に至るまでの手続きが明確になったこと、財政上の支援が受けられることで、自治体の空き家対策は少しずつ進展していってはいます。

一方で、除却や利活用が進まなければ、空き家は2033年には約2150万戸、空き家率は30.2%に上昇し、2013年の実績値(約820万戸、13.5%)の2倍以上になるという予測もまります。
登記されず所有者不明の土地が多いこと、空き家・空き地の情報公開が遅れていることなどの課題もあり、さらなる多方面からの体制づくりが期待されます。

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