数年前から、投資家、特に欧米の投資家の中で「ESG投資」という手法が注目されるようになりました。
短期的な市況や企業業績ではなく、中長期的な成長を重視して、10年以上の長期スパンで利益を取りに行くという考え方です。
従来重視されてきた四半期決算などの財務状況よりも、企業の将来性やリスクヘッジ能力などに重きをおき、投資判断をします。
ESGとは、E（environment　環境）、S（society　社会）、G（governance　ガバナンス）の頭文字をとったものです。
日本では「社会貢献投資」と訳されることから、ESG投資とは、企業が慈善活動や寄付・高い倫理に基づく行動をしているかを投資基準にする、と考える人も多いですが、これは間違いです。

たとえば、近年、日本では地震が頻発し、保険金は年々増加しています。
コンビニは慢性的な人手不足に陥り24時間営業するかどうかの瀬戸際に立っています。
保険会社やコンビニは、こうした環境や社会の変化に対応するためどのような手を打っているのでしょうか。
企業として、一時的に財務状況が悪くなっても、変化を見越し、10年後20年後に確実に生き残り成長するための施策をとっているかを投資判断とするのがESG投資なのです。

ESG投資の一つとして「ESG不動産」もにわかに注目を集めるようになってきました。
国土交通省は、ESG不動産を「投資家が投資先企業に対して環境・社会・ガバナンスへの配慮を求めるESG投資原則が、欧米を中心に世界的潮流となりつつある中で、不動産分野においては、不動産そのものの環境負荷の低減だけではなく、執務環境の改善、知的生産性の向上、優秀な人材確保等の観点から、働く人の健康性、快適性等に優れた不動産」としていますが、本来のESG投資の考えからは若干ニュアンスがずれているでしょう。
しかし、今後、不動産投資の対象となる物件がESG不動産であるかどうかを重視することは間違いなさそうです。
本来の意味からいえば、環境や社会の変化に対応でき、長期戦略が取れる不動産であることが重要で、そうした不動産がESG不動産として、今後の投資対象になっていくでしょう。
その一つとして、健康性や快適性に優れた不動産であることがあります。
ただし、健康性や快適性にこだわる必要はなく、年々変化しているテナントの希望に柔軟に対応できる不動産であり、長期にわたってテナントを確保できるように戦略がとられている不動産であるが重要です。

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公開日:2019/05/14　最終更新日:2019/05/15

総務省が実施している「住宅・土地統計調査」（増え続ける空き家、どうする、どうなる？）によれば、香川県の空き家は年々増え続けており、平成25年の約8.1万戸から平成30年度の8.8万戸となり、約8%増となっています。
総住宅数に対する空き家の割合は18％となっており、全国の中でも高い比率になっています。
この調査では、空き家を「二次的住宅（別荘や一時的宿泊場）」「賃貸用住宅」「売却用住宅」「その他の住宅」の４つに分類していて、その中でも「その他の住宅」は管理されず放置された可能性のある住宅が含まれています。
香川県は空き家の中でも「その他の住宅」の割合が高く、管理されず放置されている空き家が多い可能性があります。

空き家の増加する中、2015年5月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。
施行後数年が経ちましたが、空き家対策は進んでいるのでしょうか。

まず、「空家等対策の推進に関する特別措置法」とは何でしょうか。

家は、相続などにより代替わりが適切に行われなかった結果、管理者が不明、あるいは遠方により管理が行き届かない空き家となる可能性があります。
しかし、空き家だとしても、個人の所有物ですので、勝手に処分はできません。
一方で、管理されていない空き家があると、景観を乱したり、衛生面や防災面・防犯面などの問題を起こす原因にみなります。
こうした事態に対応するために、ぞれぞれの自治体が条例を作り対応してきましたが、法的拘束力がないために対応にも限界がありました。
そのため、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が成立しました。
この法律によって、空き家とは何かが定義され、自治体が空き家に立ち入って実態を調べたり、空き家の所有者に適切な管理をするよう指導したりできるようになりました。
地域で問題となる空き家を、自治体が「特定空家」に指定して、立木伐採や住宅の除却などの強制執行もできるようになりました。
自治体が、空き家の所有者を特定するために一定の個人情報を入手できるようにもなっています。

しかし、あくまで、市区町村の自治体が空き家対策をするためのバックアップのための法律である、まずは自治体が「空家等対策計画」を策定しなければいけません。
国土交通省調査では、平成31年3月31日現在で、全市区町村の約45％が策定済みで、43%が策定予定になっています。
自治体は、空き家かどうかの実態把握や空き家の所有者の特定を行ったうえで、「空家等対策計画」に基づいて、具体的な対応を行います。
管理を行えば賃貸や売却できそうな物件は、所有者に適正な管理を促し、「空家バンク」など募集を行い再利用を促進します。
また、住宅以外の用途に変更して改修などを提案も行います。
管理が不十分で問題のある空き家は除却などを勧告します。
管理不十分で放置することが不適切な空き家は「特定空家」に指定し、指導していく必要がありますが、国土交通省の調査では、市区町村などが2017年3月末までに特定空家を指定して助言・指導を行ったのは6405件、このうち勧告に至ったのは267件、命令に至ったのは23件、代執行に至ったのは11件です。
香川県だけで見ると、助言1件、勧告1件、命令1件となっています。
また、財政上の支援措置として、空き家の活用促進事業の費用を一部、国が補助します。
法施行で、空き家の実態を調べたり、利活用を検討したり、除却に至るまでの手続きが明確になったこと、財政上の支援が受けられることで、自治体の空き家対策は少しずつ進展していってはいます。

一方で、除却や利活用が進まなければ、空き家は2033年には約2150万戸、空き家率は30.2%に上昇し、2013年の実績値（約820万戸、13.5%）の2倍以上になるという予測もまります。
登記されず所有者不明の土地が多いこと、空き家・空き地の情報公開が遅れていることなどの課題もあり、さらなる多方面からの体制づくりが期待されます。

公開日:2019/05/13　最終更新日:2019/05/16

不動産など分配しにくい財産は生前贈与することにより、相続争いを防ぐこともでき、受贈者は早めに財産を活用することもできます。
生前贈与をすると、贈与を受けた時点で贈与税の支払いが必要になります。
自分の意識がはっきりしている生前に財産を分配したいけれど、贈与税は相続税に比べると税率が高く控除額も低いので、結局先延ばし・・・ということになっていませんか。
しかし、相続の時に相続税を納める形にできる｢相続時精算課税制度｣を使えば、贈与税がかからず贈与を行えることもあります。

では、相続時精算課税制度とはどのようなものでしょうか。
この制度は、相続が発生した時に、生前贈与した分もまとめて税金を精算する制度です。
制度の適用される対象は、贈与者が60歳以上の親または祖父母、受贈者が20歳以上の子や孫です。
受贈者である子や孫が、相続時精算課税制度を適用させるのか、普通に贈与税を納付するのか選ぶことができます。
贈与の場合、年110万円までは贈与税がかかりません。
基礎控除額である年110万円を超えた部分に対して、10～55％の贈与税が課税されます。
相続税精算課税制度を選ぶと、総額2,500万円までは贈与税非課税となり、2,500万円を超えた部分に対して一律20％の贈与税が課税されます。
贈与者が亡くなった時に相続開始となりますが、相続税の計算は生前贈与された財産を加算して行います。
先に2,500万円を超えた部分に対する税率20%の贈与税を支払っている場合は、相続税からその贈与税を差し引いて額が、最終的に支払わなければならない相続税になります。

相続時精算課税制度を使うメリットとしては、贈与者が高齢で、毎年贈与税の基礎控除額110万円の範囲内で少しずつ贈与していると時間的に間に合わない場合に短期で多額の財産を贈与が出来ます。
また、不動産など分配が難しい財産を早めに分配の決定が出来ます。
また、相続時精算課税制度では、財産は贈与を受けた時の時価を基に税金を計算しますので、将来的に値上がりが見込める土地などの場合は、贈与時から相続時に値上がりした分の税金が安くなります。

しかし、この制度を使う注意点もあります。
まず、相続時精算課税制度を選択し、税務署に届け出をすると、後で毎年110万円以下なら贈与税が課税されない暦年贈与に戻すことができません。
毎年110万円まで贈与税がかからないか、短期贈与で2,500万円まで贈与税がかからないか、どちらかを選択しなければなりません。
また、相続時精算課税制度で小規模宅地等の特例の適用要件を満たす宅地を贈与を受けても、相続が発生した時には小規模宅地等の特例は適用されなくなります。

贈与税がかからないといっても、相続税はかかります。
財産の総額を確認した上で、生前贈与するとしたらいくらまでするのか、どのくらいの期間でするのかをしっかり検討して、相続時精算課税制度を利用するか考えることが必要です。

公開日:2019/05/09　最終更新日:2019/05/16

フラット35を悪用した事例が発覚しました。

そもそも、フラット35とは何でしょうか。
家を購入または新築する時、金融機関から費用を借入することがほとんどです。
金額が大きくなることから、長期間での借入になりますが、多くの場合は、変動金利（市場の金利に連動し、返済期間中に金利が見直される）か、金利を高くして固定金利（返済期間中金利が変わらない）にします。
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して、35年間の長期にわたり、低い固定金利で借りられるローンです。
フラット35を利用するには、購入（新築）する家が耐震性や省エネ性などが一定の基準を満たすことや、実際に住まないといけないなどの条件があります。
フラット35は、都市銀行や地方銀行、信用金庫、信託銀行などの金融機関で借ります。
ネット銀行やモーゲージバンクと呼ばれるフラット35を専門で扱う金融機関で借りることもあります。
借りられるところは多くありますが、借りられる人や条件は一律で決まっています。

フラット35は、実際に住むための住宅用という条件がありますが、今回、投資向けの不動産購入に不正に使用された可能性が出てきました。
投資向けのローンよりフラット35の方が低金利のため、悪用されたようです。
石井啓一国土交通相は5月7日記者会見で、住宅金融支援機構に再発防止を指示したと明らかにしました。

朝日新聞での調べでは、東京都内の不動産会社元社員が、平成28年ごろから平成31年6月までに、150戸前後の中古マンションで、フラット３５を投資目的で使用していました。
不動産会社は去年この社員を懲戒解雇し、去年秋までに住宅金融支援機構へ届け出ました。
現在、利用客の一部も住宅金融支援機構から事情を聴かれているようです。

手口としては、不動産会社元社員は投資セミナーやネットで「不動産購入で借金が返せる」と宣伝し、20~30代前半の若者を勧誘し、住居用と偽らせ、フラット35で借入させ、不動産購入費に充てさせていました。
サブリース契約を結び、賃料収入で借金を返すというシナリオです。
しかし、サブリース会社が逃げ、賃料収入が無くなったマンション購入者がフラット35の返済が出来なくなったことから不正が発覚しました。
住宅金融支援機構の調査で不正と確定されれば、マンション購入者は一括返済を迫られます。
不正の片棒を担いでいたとはいえ、マンション売却をしても、売却費用が借入金額を下回った場合、購入者は新たな負債を抱えることになります。

住居用でも投資用でも家を買うための借入は金額も大きくなります。
信頼できる不動産業者を選択することはもちろんのこと、全てを不動産業者任せにして従うのではなく、自らも知識を持って対応することが必要です。

総務省は4月26日、「平成30年住宅・土地統計調査」の住宅数概数集計結果を発表しました。

住宅・土地統計調査とは、総務省が5年に1度実施する調査で、住宅と居住する世帯の居住状況や世帯の保有する土地等の実態を調査します。
直近では、平成30年（2018年）に約22万調査区・約370万住戸・世帯を対象に調査され、詳細な結果は2019年9月に発表予定です。
26日に発表された住宅数概数集計は、住宅総数や空き家の総数等のおおよその数を先駆けて発表するもので、調査結果をいち早く公表することで空き家問題などに迅速に対応する目的があります。

総住宅数は6,242万戸（平成25年（2013年）調査時より3.0％増）となりました。
増加数を都道府県別にみると、東京都が31万戸と最も増加し、神奈川県が15万戸、千葉県が14万戸、埼玉県が12万戸が続き、1都3県で全国の増加数の4割を占める形となっています。
居住世帯のある住宅は5,366万戸となっており、建て方別でみると、一戸建てが2,876万戸（構成比53.6％）、長屋建てが141万戸（同2.6％）、共同住宅が2,334万戸（同43.5％）。
共同住宅の住宅数の推移をみると、昭和63年（1988年）から平成30年までの30年間で2倍以上の増加になっています。

住宅に占める共同住宅の割合を都道府県別にみると、最も高いのは東京都で71.0％。次いで沖縄県59.0％、神奈川県5.9％。
「15階建以上」の共同住宅の住宅数は93万戸と、平成15年（2003年）から30年までの15年間で60万戸増加。
この増加数を都道府県別にみると、東京都が17万戸と最も多く、次いで大阪府が12万戸となっており，この2都府で全国の増加数の約5割を占める。

一方、空き家も増加していて、今回の調査では846万戸（前回調査比3.2％増）。
空き家率（総住宅数に占める空き家の割合）は、13.6％（同0.1ポイント上昇）で過去最高となりました。
空き家数の内訳をみると、「賃貸用の住宅」が431万戸（同2万戸増）、「売却用の住宅」が29万戸（同1万戸減）、別荘などの「二次的住宅」が38万戸（同3万戸減）、「その他の住宅」が347万戸（同29万戸増）。
空き家率を都道府県別にみると、最も高いのが山梨県で21.3％。次いで和歌山県20.3％、長野県19.5％。空き家率が最も低いのは、埼玉県および沖縄県で10.2％。次いで東京都10.6％、神奈川県10.7％。

香川県の空き家も年々増え続けており、平成25年の約8.1万戸から平成30年度の8.8万戸となり約8%増。
高松市の空き家については詳細発表を待たなければいけませんが、宇多津町では平成30年（2018年）に初めて町全域の空き家実態調査を実施しています。
2017年9月から2018年1月までに外観目視で調査し、空き家と特定した建物を老朽化や危険性で5段階評価しました。
宇多津町の建物総数5,476戸中、空き家は218戸。建物総数の3.9%にあたります。
特に旧町エリアと呼ばれる地域に集中していて、旧町エリアでは全国レベルの空き家率と同レベルの空き家率でした。
そのうち、倒壊の危険有、放置すれば倒壊の危険有と認定された建物が22戸で空き家全体の10.1%でした。
各自治体では空き家対策として、除去工事の助成金などを用意していて、宇多津町も周知に力を入れる模様です。

公開日:2019/04/28　最終更新日:2019/05/16

不動産売買の時、あらかじめ買主がお金を先に支払うことがあります。
内金、手付金と呼ばれるものです。
通常、不動産売買は契約から不動産の実際の引き渡しまでに時間がかかります。
内金、手付金ともに、その間の契約の補強的な意味合いで支払われるお金です。

内金は不動産代金の一部を先に支払っておくものです。
通常、不動産引き渡し時に、買主は不動産代金から内金を差し引いた金額を支払います。
内金は不動産売買代金の一部ですので、買主がそれを支払い売主が受け取れば、契約書が無くても不動産売買の契約成立とみなされます。

一方、手付金とは、不動産売買契約した後で、解約をする権利を認め、契約がうまくいかなかった時の損害賠償や違約金という意味合いを持つお金です。
契約締結後に、買主が契約を破棄したいと思えば、そのまま売主に手付金を払ったままで、売主が契約を破棄したいと思えば預かっていた手付金と同額のお金を合わせて買主に渡します。
ですので、本来の意味で言えば、契約成立後、手付金は返金しますが、面倒なので、そのまま売買代金の一部とすることが多いです。
この場合も、引き渡し時に、不動産代金から手付金を差し引いた金額を支払います。

しかし、内金を支払っても、売買契約が成立していなかったとみなされた判例もありました。

平成26年12月の判決です。
マンションを探していた原告は、知人である被告に相談したところ、被告は自己所有のマンションを紹介しました。
しかし、6000万円で購入したことや間取りが2LDKであることなどは伝えたものの、所在地やマンション名は告げませんでした。
また、内金を支払わなければ内覧もさせないとしました。
原告は被告の提示した内金を支払ったものの購入をやめたいと考え申し入れをしましたが、被告は知人を介し領収証を発行し物件資料を渡し内覧させました。
原告は、再度、購入を見合わせるので手付金の返還を求めたところ、被告は売買契約が成立しているため返還を拒みました。
原告は内金の返還を求めて提訴しました。

被告は、原告が被告に「マンション決めました」とメールを出していることやその後に内金を支払っていることから売買契約が成立していると主張しましたが、裁判所は同じメールで原告が「金額、図面、条件等、教えてください。」と被告に尋ねていることや内金を払った時点では所在地やマンションの面積を伝えていなかったことから、被告には売買物件の対象であるマンションが特定されておらず売買契約が成立したとは言えないと判断しました。
判例は、原告は被告に内金を返還するよう求めました。

条件のいい物件は競争が激しくなるので、買主としてはお金を払ってでも不動産をおさえておきたいというのが本音です。
しかし、上記の判例では内金返還が認められたものの、場合によっては契約成立となり、欲しくもない不動産を購入しなければならない場合や内金以上の損害賠償金を求められる可能性もあります。
自分が支払うのが内金なのか手付金なのか、よく確認する必要があります。

田や畑の持ち主であっても、勝手に家を建てることはできません。

田や畑・牧草地は「耕作を目的に供される土地」＝「農地」とされ、農地法により、それ以外の使用を制限されています。
たとえば、以前は田や畑として使っていて今は誰も耕作していない休耕地も「現に耕作が行われていなくとも、耕作しようと思えばできる土地」として農地に含まれます。

ただし、耕作放棄地と認定されれば農地とはされません。
原則として農地であるかどうかは現状をもとに判断されますが、農地の登記謄本の地目は田や畑と記載されているのが一般的です。
登記の地目が山林や原野であっても、農地として利用されていれば、農地法の規制を受けることになります。

農地の売買も自由には出来ず、農業委員会の許可が必要です。
この許可が出なければ、売却費用の授受があったとしても、農業委員会の許可が無ければ、農地の所有者は売主のままになってしまいます。
そもそも所有者の登記変更には農地委員会の許可証がなければ受付をしてもらえないのです。

農地の使用目的を耕作以外にすることを農地転用（略して「農転」）と言います。
農地転用とは、「農地を農地以外のもの」にすることをいいます。
家を建てるためには、農転して地目を宅地にする必要があります。
農地法はもともと日本の農業生産安定を図るもので、農地転用はあまり望ましくないとされていますが、一方で、どうしても農地を転用する必要がある場合もあります。
そうした時は農業委員会を経由して都道府県知事に農転の許可申請を出さなければいけません。

申請すれば、すべての農地が転用できるわけではなく、農業生産の安定と農地転用の必要性の均衡を図るため、一定に規制されています。
特に香川県高松市では香川県農業振興地域整備基本方針が変更されたことに伴い、平成31年4月から農地転用の受付を一時休止しています。
今後、農地転用が出来なくなる農用地区域の見直しが行われます。農用地区域になると、農地転用が出来なくなります（例外もあり）。

登記の地目は現況で決まりますので、農転の届を出さずに耕作以外に使用し、しばらくして有耶無耶に地目を田や畑以外に変更しようとする人もいます。
しかし、農地を耕作以外に使用することは法律で禁じられていますし、罰則規定もあります。
「なにも言われていないので問題ない」と主張する人は、単に見つかっていないだけで、見つかれば罰則があります。
現況が田や畑でなくても、地目が田や畑である土地を購入する場合は注意が必要です。

相続や遺贈（遺言で相続人以外の人が財産を得ること）で得た財産のことを相続財産と言います。
相続税とは相続財産を受け継いだ時に発生する税金です。
相続すれば、すべてに相続税がかかると思っていませんか。

実は、相続税がかかるものと、かからないものがります。
基本的にお金に変えれるものは相続税がかかります。

①相続税がかかる財産（課税財産）
・本来の相続財産
　現金、預金、不動産（土地・建物）、動産（車・貴金属・骨董品）などお金やお金に変えることができるものすべて
　ゴルフの会員権や著作権もお金に変えられるので、相続税がかかります
・みなし相続財産相続や遺贈で得たものでないが、実質的にこれと同じとみなされるもの
　生命保険金（被相続人が保険料を支払っていたもの）、死亡退職金、生命保険契約に関する権利、定期金に関する権利等

②相続税がかからない財産（非課税財産）
・墓地、墓石、神棚、仏壇、位牌など
・公共事業用財産
・心身障害者扶養共済制度に基づき給付される給付金を受ける権利
・国又は地方公共団体や公益を目的とする非営利事業を行う特定の法人に寄附したもの
・死亡保険金のうち、一定額に相当する額（500万円×法定相続人の数）
・死亡退職金のうち、一定額に相当する額（500万円×法定相続人の数）

生命保険金は、正確に言うと被相続人(亡くなった人）の財産ではありません。
掛け金は払っていたとしても、被相続人が生きている間は保険金は手に入らず、亡くなった人が自分の財産として自由に使えるわけではないからです。
しかし、「被相続人が死亡して受取人が財産を得る」という、相続財産とほぼ同じことが起こるので、税法上は、相続財産と同じ扱いをします。

また、すべての財産をお金に換算して法定相続に従って相続した場合は1人頭500万円までは相続税がかかりません。
妻と子供2人が夫の財産を相続した場合は3人×500万＝1500万円まで相続税がかかりません。
また不動産については、小規模宅地の特例や空き家の3000万円控除など、さらに相続税がかからないような条例や特例があります。
しかし、これは税務署の方から通知してくれることはありません。
自分で調べ、控除の手続きをしなければいけません。
もちろん、税務署は通知をしてくれないだけで、相談には乗ってくれますので、相続をしたらまず税務署の相談に行くのも一つの方法でしょう。

アーバンレックでは提携している税理士や弁護士と共に不動産相続の困りごとの相談に応じています。

不動産売却を考える時に、まず行いたいのが不動産の査定です。
不動産がいったいいくらで売れそうか不動産業者に見積もってもらうことです。
この査定金額を基に、保有するか売却するか判断し、売却する場合は売り出し価格をいくらするかを決めていきます。

査定方法には、簡易査定（机上査定）と訪問査定という二種類があります。
「簡易査定」は、立地条件や築年数をもとに機械的に見積もる方法です。
登記簿謄本から土地建物の面積や建物の築年数、路線価図から路線価や公示地価を調べます。
また近隣の売買事例があれば、いったいいくらで売却されたかも調べます。
「訪問査定」は、不動産業者が現地に行き、室内の状況など不動産の実際の状況を見て査定します。
また治安や利便性といった周辺環境も確認し、簡易査定に使用する資料も併せて検討し、見積もりをします。
収益物件の場合は、さらに入居状況や賃料収益の額、管理にかかる支出や公課証明も提出してもらい査定を行います。
すぐにある程度の目安金額を知りたい場合は簡易査定でも大丈夫ですが、詳しく不動産の状況を把握したいということであれば訪問査定をお勧めします。

査定をしてもらう上で注意するべことはあるでしょうか。
まずは複数の不動産業者に査定してもらうことです。
査定では近隣の売却事例や周辺環境を加味して査定しますが、売却事例がどれだけあるか周辺環境をどの用に判断するかはデータの蓄積や経験に左右されます。
複数の不動産業者に査定してもらうことで、自分の持っている不動産の市場価格がだいたい見えてきます。

また、一番高い金額を付けた不動産業者に売却依頼をすればいいということでもありません。
不動産業者の査定は、不動産業者がその金額で買い取るという金額ではなく、あくまで市場に出せばこれぐらいで売却できるだろうと予想する金額です。
不動産業者は、売却を依頼されない限り利益にはつながりません。
業者によっては、在庫（売却できる物件）を多く抱えたいからという理由で若干高く金額をつける可能性も面倒くさいから依頼されたくないと若干金額を安くつける可能性もあります。
高くつけた業者に依頼してもなかなか売れないことや、すぐに売れたけれどもしかしたらもっと高く暮れていた可能性もあります。
ですから、面倒でも、複数の業者にあたって、複数の査定書を取り、比較検討することが大切です。

また、大手だから安心というわけでもなく、小さくても長年その地域で営業している不動産業者の方がより細かな対応をしてくれることもあります。。
具体的にいい点も悪い点も指摘してくれたり、どういう買い手がつくかを具体的に話してくれる業者がより安心できるでしょう。
面倒なので、簡易査定で済ませてしまいがちですが、訪問査定も上手に使いながら、自分の不動産の市場価値を客観的にとらえるようにしましょう。

空家の3000万円の特別控除という制度があります。
マンションは対象外ですが、一戸建を売却する時に有効な相続対策です。
特別控除を受けるための条件をおさらいしてみましょう。

重要な点は「相続してから3年までに売却」「相続後、使用していない（空き家の）まま」「（解体して売却する時は）解体の証拠（請負契約書や写真）」です。

控除の期間は、被相続人の死亡した日から3年目の年末までに売却することです。
これを超えると特別控除できなくなります。

特別控除を受ける条件は他にもあります。
①売却した不動産を相続又は遺贈により取得したこと
②前所有者（被相続人）の居住用家屋とその敷地の両方を売却したこと
③売却した不動産に被相続人が亡くなる直前まで住居として1人で住んでいたこと
④特別控除の特例の適用をうけていないこと
⑤売却先は第三者であること
⑥売却金額が1億円以下であること

さらに条件はあります。
建物を解体して売却する時は
①建物が昭和56年5月31日以前に建築されていること
②相続から解体まで空き家だったこと
③その場所で事業や賃貸、住んでいたりしなかったこと

家をそのままで売却する場合は
①家は昭和56年5月31日以前に建築されたもので、耐震基準に適合していること
②相続から譲渡まで空家だったこと

すべての条件があえば、控除の対象になります。

それでは手続きはどうしたらよいのでしょう。

市町村から「被相続人居住用家屋等確認申請書」をもらいます。
もらうために、下記に書類を準備しましょう。
（市町村によって多少異なりますので、必ず市町村に確認してください。）
①被相続人の除票住民票の写し
②相続人の住民票の写し
③売買契約書の写し
④(解体をして売却する時は）解体業者との請負契約書
⑤（解体して売却する時は）解体後の更地の写真
⑥ 固定資産税課税台帳の写し

さらに手続きが必要です。
「被相続人居住用家屋等確認申請書」をもらったら、下記の書類を準備しましょう。
①登記簿謄本（買主の名義になっているもの）
②売買契約書の写し
③譲渡所得の内訳書（土地建物用5面）
これだけ揃えておき、売却した年の確定申告の時期に税務署に提出してください。

当社にて相続不動産を売却したお客様で手続きにご不安な場合は、ぜひご相談ください。
当社で売却していなくても、ご相談はうけたまわりますので、お気軽にご連絡ください。