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  • 清水 保之
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不動産セミナーのお知らせ

2019年2月12日 イチから学ぶ!失敗しない不動産投資勉強会 ~第六回 投資判断~

2019年3月11日(月)19:00~21:00 サンポートホール高松 高松市サンポート2-1 ホール棟5F 第53会議室 参加費:無料   第6回目のテーマは、「投資判断」 いよいよ投資をするか、しないか、の [...]

2018年12月3日 円満相続勉強会 ~第6回 相続と事業承継~

2019年1月11日(金)16:00~18:00 サンポートホール高松 高松市サンポート2-1 ホール棟6F 第64会議室 参加費:無料   第6回目のテーマは、「相続と事業承継」。 事業主の皆さんには、相続と [...]

2018年12月3日 イチから学ぶ!失敗しない不動産投資勉強会 ~第五回 市場の動向とは~

2019年1月11日(金)19:00~21:00 サンポートホール高松 高松市サンポート2-1 ホール棟6F 第64会議室 参加費:無料   高松・全国の不動産投資で成功してきた不動産のプロが教える 失敗しない [...]

2018年11月8日 円満相続勉強会 ~第5回 争続にならない遺言~

11月12日(月)16:00~18:00 サンポートホール高松 高松市サンポート2-1 ホール棟5F 第52会議室 参加費:無料   第5回目のテーマは、「争続にならない遺言」。 相続の目的は人それぞれ。 「争 [...]

2018年11月7日 イチから学ぶ!失敗しない不動産投資勉強会 ~第四回 物件を見極める~

11月12日(月)19:00~21:00 サンポートホール高松 高松市サンポート2-1 ホール棟5F 第52会議室 参加費:無料   高松・全国の不動産投資で成功してきた不動産のプロが教える 失敗しない不動産投 [...]

不動産売却に関するQ&A

2019年3月22日 不動産所得を青色申告したのに、節税できないの?
不動産所得を青色申告していますか。 青色申告した場合、65万円か10万円を控除できます。 所得税を計算する場合、所得金額は「総収入-経費」ですが、青色申告特別控除を受けると「総収入―経費―青色申告特別控除」で計算されるので、控除分だけ、節税できます。 ただし、不動産を貸しているのが、同族会社の場合は要注意です。 65万円を控除する条件として「不動産所得の場合、事業として行われていると認められること」があります。 しかし、同族会社への賃貸は、「同族会社に貸しているだけで、一般に公開して賃貸業務をしていない」「賃貸募集をしたり、賃料改定交渉など通常しなければならない賃貸業務が不要」などの理由で事業として認められないことがあるのです。 実際に平成19年には、同族会社への賃貸を事業として認めない、という採決がありました。 申告時に、税務署に否認されることもあるので、同族会社へ賃貸している場合は、事前にに税理士とよく相談する必要があります。
2019年3月20日 「公示地価」は上がったのに、うちのマンションは値下がり?
国土交通省から「公示地価」が発表されました。 公示地価は、都道府県が発表する「基準地価」と共に不動産土地取引の指標になります。 国税庁が発表する「路線価」は税金算定の基準になります。 2019年「公示地価」は、商業用・工業用・住宅用全ての地価が上昇しました。 特に地方の住宅用地価は27年ぶりに上昇しました。 ただし、商業地は都市部や訪日外国人が集まる地域、住宅地は人口が多く交通便のよい地域が上昇、それ以外の地域は地価下落が続き、二極化が進んでいます。 公示地価と実際の売買価格には差もあります。 首都圏の2月新築マンション発売戸数は前年同月より6.7%減で売れ行きも下がっています。 2018年に投資ファンドや機関投資家が国内のオフィス・マンションに投資した額は前年比27%減という数字もあり、地価が高いからといって、そのまま高額マンションが売れるわけでもなさそうです。 「公示地価」はあくまで参考で、実際の市況を注意深く見ながら、不動産の価格を見定める必要がありそうです。
2019年3月19日 相続手続きのたびに謄本を揃えるのが大変なんですが・・・
相続で、銀行口座名義や不動産登記を変更する場合は 亡くなった方の戸籍謄本・除籍謄本、相続人全員の戸籍謄本が必要です。 謄本は1通ずつ発行手数料がかかります。 変更の手続きを同時にしようとすると、その手続きの分だけ全員の謄本が必要です。 手続きが必要な資産や相続人が多ければ多いほど、謄本の枚数も手数料も大きくなります。 2017年5月から「法定相続情報」証明制度が始まりました。 これは、法務局に被相続人と相続人の関係性(家系図のようなもの)を登録しておけば 謄本に代わる書類として「法定相続情報」を発行してもらえるものです。 発行手数料は無料です。 登録申請には費用・手間がかかりますが、1度登録しておけば、相続の手続きのための書類発行の負担が軽くなります。
2019年3月8日 リース取引を資産計上へ?どうなるレオパレス21
① 自分のお金100万円を使って1,000万円儲けた ②自分のお金100万円+借金200万円=合計300万円を使って1,000万円儲けた ①と②のどちらが儲けたと思いますか。 どちらも、自分のお金100万円、儲け1,000万円は変わりません。 しかし、300万円で1,000万円儲けるより、100万円で1,000万円を儲けた方が効率よく儲けているとも言えます。 大東建託、レオパレス21はオーナーからマンションを一括借上しています。 今までは、オーナーから借りているマンションは、資産や負債として計上しなくても良かったのですが、数年後には、資産計上しなければならなくなる可能性が出てきました。 そうなると、大東建託やレオパレス21は、「自分のお金100万円から1,000万円儲けた」という表現から「自分のお金と借金(オーナーから借りたマンションリース)300万円で1,000万円儲けた」という表現にしなければいけません。 自分のお金100万円、儲け1,000万円という事実は変わりません。表現が変わるだけです。 ですが、使ったお金からどれだけ効率よく儲けるかを見て投資する投資家は、どう判断するでしょうか。 レオパレス21は施工不良の大問題もあります。投資家がますます投資しないとなると、お金は続くでしょうか。
2018年8月9日 平成30年に家なき子特例が改正された?
相続人が、被相続人と同居していた家を、多額の相続税で手放さなくてもすむよう、課税価格を8割減額する「小規模宅地などの特例」。同居してない理由がある相続人に適用される「家なき子特例」。 ただ、特例の趣旨から外れても適用されることが問題視され、「家なき子特例」の範囲は3年以上賃貸暮らしの別居相続人のみと改正されました。
2018年7月12日 重要事項説明書の内容がかわった?
住戸の売買契約では、事前に大切なことを抜粋説明する重要事項説明を行います。 新たに「建物状況調査(インスペクション)をしているか」という項目が加わりました。 ヒビ割れや水漏れ等の状況調査は強制ではないですが 買主も、契約前に建物状況を知ることができ、売却後のトラブル回避や専用の保険加入ができる等メリットがあります。
2018年7月3日 相続や売却で、土地は分けられるの?
1つの土地を、登記上2つ以上の土地にすることを分筆(ぶんぴつ)といいます。 揉めないよう分筆した土地をそれぞれ相続したり、広い土地を売却しやすいよう分筆したり。 注意することは、「隣との境界確定」と「接道」。 幅4m以上の道路と、2m以上接地していない土地は新しく建物が建てられません。 土地の価値が著しく下がります。
2018年6月14日 売却後の土壌汚染の処理は誰の負担?
売却した後で汚染が見つかった場合、売買契約を取り消されたり損害賠償請求の裁判になることがあります。 特に、契約締結時にすでに使用や処理方法に規制がある有害物質や廃棄物の処理は売主責任という判決が多く出ています。 事前調査をお勧めします。 汚染が見つかっても、さまざまな土地浄化の工法がありますのでご安心ください。
2018年5月30日 隣接地との境界で揉めている時は・・・
土地家屋調査士に正しい境界線を確定してもらいましょう。 土地売買や相続のトラブル防止になります。 7月31日「土地家屋調査士の日」の前後に、土地家屋調査士会が開催する無料相談会の活用がおすすめです。 既に揉めている時は「筆界特定制度」という仕組みや「境界問題相談センター」という窓口を上手に利用しましょう。
2017年12月11日 不動産を少しでも高く売却するために
売りま専家では、お客様の大切な不動産を少しでも高く売却するために、全面的にお客様をサポートさせていただいております。従来の不動産会社とは違い、完全に売主様の立場にたったサポートを提供しています。 売りま専家では、香川県全域の不動産をサポートしています。お客様の声を是非ご覧くださいませ。 https://urimasenka.com/review/
2017年10月23日 不動産を売るには何から始めればいいのか?
不動産を売却したいと思っても、何から始めればいいのか分からない・・そんなお声を沢山うかがいます。売りま専家では、売却を成功させる方法から詳しい手順、抑えておくべき売却のポイントを詳しく説明させていただいております。不動産売却について不明な点がございましたら、お気軽にご相談くださいませ。
2017年3月29日 住みながらでも売却できるの?
もちろん売却は可能です。実は、居住中に売却活動を始めるかたは、意外と多いのです。特に住居の変更を考えている方は売却中に物件に住みながら住みかえ先を探す方法が一般的です。注意点としては、買主様に引渡するタイミングの設定です。引越期間を充分に考慮した余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。
2017年3月29日 ローン残高が多いと買い替えは出来ないの?
これまでは、現在のマイホームの売却収入でローンが完済できないときは、その不足分を返す返済資金を工面する必要がありました(抵当権を抹消する必要があるため)。しかし最近は売却収入を充てても返済しきれないローン残高を上乗せして融資する「買い替えローン」(「住み替えローン」という銀行もあります)を扱う銀行もありますので、ご相談ください。
2017年3月29日 売る前にリフォームした方が良いの?
購入希望者に対して印象をよくするために、リフォームやクリーニングをする場合もあります。しかし、リフォームにかかった費用が、売却価格に必ず反映されるわけではありません。しかし、売却自体が難しくなるような汚れや修繕が必要な個所がある場合は事前のリフォームやクリーニングをしたほうが有利になることもありますのでご相談ください。
2017年3月29日 売却に掛る費用はいつかかるの?
不動産の売却には、契約書の印紙代や仲介手数料、売り渡しの司法書士費用などや、住宅ローンの残債がある場合は残債を返済する費用も必要です。そういった費用は、契約が成立して決済時に売買代金を受け取った時点で清算しますので、事前に必要な費用はありませんのでご安心ください。ただし、売却前のリフォームやクリーニングが必要な場合には、施工時に費用が必要となります。
2017年3月29日 3,000万特別控除の制度ご存じですか?
居住用財産の特別控除は、居住用財産を譲渡した場合に、その譲渡所得から3,000万円が控除される制度です。譲渡所得とは、売却額から所得時の金額と譲渡の為に費用を差し引いた金額になります。ただし、かつて住んでいた空家・空き地等の譲渡する場合は、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却する事が条件です。また、譲渡した資産の所有期間についての定めはありませんが、前年・前々年にこの特別控除や居住用財産の買換え特例を受けていないことが条件です。
2017年3月29日 課税長期譲渡所得の軽減税率とは?
10年を超えて所有した居住用財産を譲渡する場合、一定の要件を満たすと、長期譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。(居住用財産の3,000万円特別控除と課税長期譲渡所得の軽減を両方利用できるため、一般的に譲渡所得が3,000万円を超える場合適用になります。)
2017年3月29日 住宅ローン控除を受ける場合は?
住宅ローン控除を受けるには住宅を購入した年の翌年の3月15日までに管轄の税務署に書面を添付して確定申告しなければなりません。※ただし住宅に入居した年により、住宅ローンの控除率や控除額が変わってくるため、十分ご理解下さい。
2017年3月29日 不動産を少しでも高く売却するために
売りま専家では、お客様の大切な不動産を少しでも高く売却するために、全面的にお客様をサポートさせていただいております。従来の不動産会社とは違い、完全に売主様の立場にたったサポートを提供しています。 売りま専家では、香川県全域の不動産をサポートしています。お客様の声を是非ご覧くださいませ。 https://urimasenka.com/review/
2017年3月29日 不動産を売るには何から始めればいいのか?
不動産を売却したいと思っても、何から始めればいいのか分からない・・そんなお声を沢山うかがいます。売りま専家では、売却を成功させる方法から詳しい手順、抑えておくべき売却のポイントを詳しく説明させていただいております。不動産売却について不明な点がございましたら、お気軽にご相談くださいませ。